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Der Traum vom eigenen Haus: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Niedrige Zinsen machen es möglich: Selbst für teures Wohneigentum findet man derzeit eine attraktive Finanzierung. Doch die geringen Darlehenskosten verleiten dazu, ein Objekt zu kaufen, das man sich eigentlich gar nicht leisten kann. Aber wie finden Sie heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können? Mit etwas Vorbereitung lässt sich der maximale Kaufpreis leicht selbst berechnen. Er ist die Richtlinie, an der Sie sich beim Kauf orientieren sollten.

Immobilienkauf oder Wohnungsmiete: So entscheiden Sie richtig für Ihre Zukunft

Immobile verkaufen trotz laufender Baufinanzierung möglich

Mit dem Kauf einer Immobilie legen Sie sich für viele Jahre auf eine hohe Investition fest. Selbst bei kleinen Immobilien liegt der Kaufpreis im hohen fünfstelligen Bereich, Beträge über mehrere 100.000 Euro einschließlich aller Neben- und Renovierungskosten sind keine Seltenheit. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ist dazu in der Regel eine Finanzierung erforderlich. Diese zahlen Sie in Durchschnitt über 20 bis 30 Jahre zurück. Abhängig von der Höhe der anfänglichen Tilgung und von Ihren Möglichkeiten, Sonderzahlungen zu leisten, ist die Laufzeit eines Darlehens sogar noch deutlich länger. Sie müssen sich also darüber im Klaren sein, dass Sie mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung für viele Jahre lang eine monatliche Darlehensrate an die Bank zu zahlen haben. Wohnen Sie zur Miete, fallen diese Ausgaben allerdings ebenfalls an. In diesem Fall zahlen Sie sie eben letztlich nicht in Ihre eigene Tasche, sondern an Ihren Vermieter. Wer also langfristig Vermögen aufbauen will, sollte den Kauf einer Immobilie unbedingt in Erwägung ziehen.

Ebenfalls berücksichtigen müssen Sie, ob Sie sich langfristig an einen bestimmten Standort binden können oder wollen. Wenn Sie aus beruflichen Gründen voraussichtlich häufiger umziehen, kommt der Kauf einer Immobilie vermutlich nicht in Frage. Entscheiden Sie sich dennoch dafür, müssten Sie Ihr eigenes Objekt unter Umständen vermieten, wenn Sie den Standort wechseln müssen. Das ist natürlich häufig problemlos möglich. Ob Sie sich allerdings die Verantwortung als Vermieter zutrauen, ob Sie sich um den Mieter und um alle vertraglichen Angelegenheiten kümmern wollen und können, sollten Sie ebenfalls bedenken. Als Richtlinie gilt, dass der Kauf von Wohneigentum vor allem für Menschen interessant ist, die langfristig an ihrem Standort bleiben können und die ihr Objekt selbst nutzen wollen.

Nicht zu unterschätzen ist bei Ihrer Entscheidung für Kauf oder Miete auch, ob Sie sich zutrauen, die Verantwortung für ein eigenes Haus oder eine Wohnung zu übernehmen. Damit das Objekt nicht an Wert verliert, bedarf es der regelmäßigen Instandhaltung. Bei älteren Häusern ist im Lauf der Zeit eine Kernsanierung erforderlich. Bei Neubauten fallen nach einigen Jahren Instandhaltungsmaßnahmen an. Diese können Sie zum Teil selbst übernehmen, wenn Sie handwerklich begabt sind. Ist das nicht der Fall, sollten Sie sie an einen Fachmann vergeben. Auf jeden Fall sind solche Maßnahmen teuer. Als Mieter haben Sie dieses Problem nicht. Wenn in Ihrer Wohnung oder in Ihrem Haus etwas nicht in Ordnung ist, bitten Sie Ihren Vermieter einfach darum, diese Dinge zu erledigen. Sie sollten also nur dann eine Immobilie kaufen, wenn Sie sich verantwortungsvoll darum kümmern können und wollen, um dadurch einen Reparaturstau zu vermeiden. Nur dann ist eine Immobilie die werthaltige Investition, die Sie sich wünschen. Ist die Entscheidung für einen Kauf gefallen, ermitteln Sie im nächsten Schritt, wie hoch der Kaufpreis sein darf.

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Der Kaufpreis Ihrer gewünschten Immobilie: So errechnen Sie Ihr Limit

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Die Zinsen für Darlehen sind seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. Finanzexperten gehen davon aus, dass sich das kurz- bis mittelfristig nicht ändert. Gerade die geringen Kosten verleiten aber dazu, eine teure Immobilie zu kaufen, die man sich eigentlich nicht leisten kann. Wenn Sie heute zur Miete wohnen und wenn die Miete für Sie gut bezahlbar ist, orientieren Sie sich am besten an Ihrer Monatsmiete. Ihre Darlehensrate sollte nicht höher sein als die Monatsmiete. Wenn Sie genauer kalkulieren wollen, ist eine Haushaltsrechnung zu empfehlen. Dazu stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Zu den Einnahmen gehören Ihr Gehalt, Ihre Rente und Einkünfte aus Unterhaltsleistungen. Unter den Ausgaben listen Sie auf, was Sie monatlich für Ihr Auto, für den Einkauf, für Strom und für Telefon und Handy benötigen. Vergessen Sie auch die kleineren Positionen nicht. Schauen Sie sich an, welche Zahlungen Sie jährlich zum Beispiel für Versicherungen leisten. Teilen Sie die jährlichen Beträge dann auf 12 Monate auf und rechnen Sie diesen Betrag zu Ihren Ausgaben dazu. Jetzt bilden Sie die Differenz aus den Einnahmen und den Ausgaben. So erhalten Sie eine recht belastbare Zahl, wie hoch Ihre Darlehensrate maximal sein darf. Jetzt hilft ein Online-Budgetrechner dabei zu ermitteln, wie hoch der Kaufpreis sein kann.

Es gibt im Internet einige gute Budgetrechner, mit deren Hilfe Sie mit wenigen Angaben wichtige Eckdaten für Ihre Finanzierung errechnen. Nehmen Sie zum Beispiel Ihre monatliche Miete als Ausgangspunkt. Geben Sie diesen Betrag ein und lassen Sie sich genau berechnen, welcher Kaufpreis sich damit finanzieren lässt. Bedenken Sie aber unbedingt, dass in dieser Summe schon die Kaufnebenkosten berücksichtigt sind. Zu den Kaufnebenkosten gehören die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und die Maklergebühr. Als Anhaltspunkt können Sie von zehn Prozent Kaufnebenkosten ausgehen. Diese Summe sollten Sie nach Möglichkeit als Eigenkapital einbringen. Wenn Sie die zehn Prozent für Nebenkosten von der mit Hilfe des Onlinerechners ermittelten Summe abziehen, erhalten Sie den maximalen Preis, den Sie sich für Ihre Immobilie leisten können. An diesem Maximalbetrag können Sie sich bei der Suche nach Ihrem Traumhaus orientieren.

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Der Insider-Tipp: Nicht von Niedrigzinsen bei der Immobilienfinanzierung blenden lassen

Umschuldung für Baufinanzierung von Hausbesitzern

Vielleicht haben Sie sich die ersten Immobilien in Ihrer Gegend bereits angesehen, vielleicht haben Sie auch schon sehr genaue Vorstellungen, wie Ihr Wunschobjekt aussehen soll. Möglicherweise zeichnet sich bereits ab, dass das Objekt der Begierde nicht zum gewünschten Preis zu finden ist. Finanzierungsexperten geben in dieser Situation zwei Ratschläge: Lassen Sie sich nicht von niedrigen Zinsen zum Kauf einer überteuerten Immobilie verleiten, und fallen Sie nicht auf die vordergründig charmante Option einer 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises herein. Beide Fehler könnten Sie im Lauf der Jahre unter Umständen bereuen.

Auch wenn Ihre Darlehensrate dank der Niedrigzinsen heute für Sie tragbar ist, sollten Sie die lange Laufzeit der Finanzierung im Auge behalten. Selbst bei einer langen Zinsbindungsfrist von 15 oder 20 Jahren ist Ihr Darlehen zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich noch nicht vollständig getilgt. Bei einer geringen anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent pro Jahr besteht die Gefahr, dass Ihre Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung noch so hoch ist, dass Ihre Darlehensrate bei steigenden Zinsen massiv in die Höhe geht. Im schlimmsten Fall können Sie sich die Raten dann nicht mehr leisten und müssen sogar die Tilgung verringern. Eine vollständige Finanzierung des Kaufpreises ist ebenfalls nicht zu empfehlen, da Sie dann mit einem deutlichen Zinsaufschlag rechnen müssen. Er treibt Ihre Darlehensrate nach oben.

Wenn Sie langfristig solide finanzieren wollen, ist es besser, von Anfang an eine hohe Tilgung zu wählen und möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. So schaffen Sie die Basis, Ihr Darlehen über Jahre hinweg Schritt für Schritt sicher und zuverlässig zurückzuführen, ohne massive finanzielle Einschränkungen hinnehmen zu müssen.

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Finanznews Autor

Autor dieses Artikels: Maurice Rost
Maurice ist BCO bei Duratio und zudem auch als Autor für spezielle Fachthemen unserer monatlichen Finanznews tätig. Vor allem guter Kaffee, Ehrlichkeit gegenüber Verbrauchern und die Unterstützung sozialer Projekte liegen ihm sehr am Herzen.

Fazit zum Beitrag: „Wohneigentum lohnt sich bei solider Planung: Wer Sie sich langfristig an einen Standort binden können, ist der Erwerb von Wohneigentum fast immer eine sinnvolle Angelegenheit. Achten Sie aber darauf, dass das Objekt finanziell zu Ihnen passt. Zu einer soliden Finanzierung gehören rund 20 bis 30 Prozent Eigenkapital und eine hohe jährliche Tilgungsleistung.”
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