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Der Bausparvertrag

In Deutschland haben viele Millionen Menschen einen Bausparvertrag. Im Jahr 2022 gab es etwas mehr als 22,6 Millionen solcher Verträge bei den Bausparkassen. Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass sich diese Verträge immer auszahlen. Es gibt bestimmte Situationen, in denen ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung sein kann, aber es gibt auch andere Verträge, die möglicherweise bessere Zinssätze, geringere Kosten oder mehr Flexibilität bieten. Zusätzlich gibt es große Unterschiede zwischen den Tarifen der verschiedenen Bausparkassen. Daher ist es ratsam, Bausparverträge verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen. Die Duratio Immobilienexperten bieten Ihnen online einen für Sie perfekt abgestimmten Vertrag an.

Das Wichtigste über den Bausparvertrag und seine Kosten erfahren Sie hier

Bei einem Bausparvertrag entstehen Ihnen verschiedene Kosten. Zu Beginn fallen in der Regel Abschluss- und Verwaltungskosten an. Diese werden meist in Form einer einmaligen Gebühr oder als prozentualer Anteil des Sparbetrags berechnet. Zusätzlich dazu können während der Sparphase auch Kontoführungsgebühren anfallen. Der Zins ist während der Sparphase oftmals niedriger als der marktübliche Zins. Dies liegt daran, dass die Bausparkasse das angesammelte Geld als Kredit an die ersten Bausparer vergibt und dafür geringere Zinsen gewährt. Jedoch sind die Zinsen für das Bauspardarlehen in der Regel günstiger als die Hypothekenzinsen, die zu Beginn des Vertragsabschlusses von Banken oder Sparkassen angeboten werden.

Im Allgemeinen bezeichnet man die Bausparsumme als den Betrag, den der Sparer und Sparerinnen in eine Immobilie investieren möchten. Diese Summe, oftmals auch als Anschlussfinanzierung bezeichnet, deckt normalerweise nicht die gesamte Finanzierung ab. In den meisten Fällen deckt der Bausparvertrag nur einen Teil der Gesamtfinanzierung ab, insbesondere bei durchschnittlichen Immobilien.
Als Bausparer und Bausparerin beginnen Sie nach Abschluss eines Bausparvertrags damit, einen Teil der Bausparsumme anzusparen. In der Regel sind dies 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Nach einer bestimmten Zeit, wie etwa sieben oder zehn Jahren, wird der Vertrag „zuteilungsreif“. Dies bedeutet, dass der Sparende das Darlehen für die Baufinanzierung bei der Bank oder Bausparkasse beantragen kann. Das Geld kann dann gemäß dem Bausparkassengesetz (§ 1 Abs. 3 BauSparkG) für wohnwirtschaftliche Zwecke sofort nach Auszahlung verwendet werden.
Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt, wie auch bei Privatkrediten über einen bestimmten Zeitraum, den der Bausparkunde in vielen Fällen selbst wählen kann. Die Höhe des Kreditzinses hängt oft von der Geschwindigkeit der Rückzahlung ab. Als Faustformel gilt hierbei: Je schneller die Rückzahlung erfolgt, desto niedriger ist normalerweise der Zins.

Bei der Zuteilung eines Vertrags ist der Bausparende jedoch nicht unbedingt verpflichtet, das Darlehen anzunehmen. Alternativ kann er auch nur die Auszahlung des angesparten Bausparguthabens beantragen, was den Vertrag beendet. Sollte Sie dies tun, besteht immer noch die Möglichkeit, nach der Zuteilung weiterhin Geld in den Vertrag einzuzahlen. In diesem Fall wird das mögliche Bauspardarlehen im Laufe der Zeit kleiner, während sich das Guthaben weiterhin verzinst. Dies kann für Bausparer mit gut verzinsten Bausparverträgen eine interessante Option sein und viele Vorteile bieten. Beachten Sie jedoch, dass die Bausparkasse nach zehn Jahren nach der Zuteilung ein Kündigungsrecht hat und so Ihr Vertrag aufgelöst werden könnte.

Berechnen Sie hier Ihre Optionen

Alles, was Sie über einen Bausparvertrag wissen müssen

Was ist ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag ist ein optimales Produkt, dass viele Vorteile bietet. Alle Sparenden zahlen in einen gemeinsamen Topf der jeweiligen Bausparkasse ein. Sobald genug Geld angesammelt wurde, kann die Bausparkasse dieses Geld als Kredit an die ersten Bausparenden vergeben. Da alle Sparenden kontinuierlich einzahlen, können nach und nach alle ihr eigenes Bauvorhaben realisieren, und zwar schneller, als wenn jeder individuell für sich sparen würde.

Bei der Vergabe von Bausparverträgen wird jedoch von Bausparkassen genau berechnet, welche Verträge ausgezahlt werden können und wie viel frisches Geld über neue Bausparverträge wieder hereinkommt. Es werden somit zwei Verträge kombiniert: ein Sparplan und ein Immobiliendarlehen. Während der Sparphase ist der Zins normalerweise niedriger als der marktübliche Zins. Es gibt zwar Abschluss- und Verwaltungskosten, jedoch sind die Zinsen für das Bauspardarlehen in der Regel günstiger als die Hypothekenzinsen, die von Banken zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angeboten werden.

Zu Beginn wird die Bausparsumme festgelegt, die dem Betrag entspricht, den der Sparende in seine Immobilie investieren möchte. Laut dem Verband der privaten Bausparkassen betrug die durchschnittliche Bausparsumme bei Neuverträgen im Jahr 2022 über 70.000 Euro. Für den Kauf oder den Bau einer durchschnittlichen Immobilie deckt der Bausparvertrag also nur einen Teil der Gesamtfinanzierung ab.

Wie funktioniert der Ablauf eines Bausparvertrags?

Zunächst muss der Bausparende einen Teil der Bausparsumme ansparen, normalerweise zwischen 30 und 50 Prozent. Nach einer bestimmten Zeit, beispielsweise sieben oder zehn Jahren, wird der Vertrag „zuteilungsreif“. Das bedeutet, dass der Sparende das Darlehen für die Baufinanzierung beantragen kann. Dieses Geld darf dann gemäß dem Bausparkassengesetz (§ 1 Abs. 3 BauSparkG) für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt über mehrere Jahre. Bei vielen Verträgen kann der Bausparende wählen, über welchen Zeitraum er den Kredit zurückzahlen möchte. Im Allgemeinen gilt: Je schneller die Rückzahlung erfolgt, desto niedriger ist der Kreditzins. Mit anderen Worten, der beworbene Zinssatz gilt in der Regel nur bei sehr schneller Rückzahlung.

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Bei der Zuteilung eines Vertrags ist der Bausparende jedoch nicht unbedingt verpflichtet, das Darlehen anzunehmen. Es besteht auch die Möglichkeit, nur das angesparte Bausparguthaben auszahlen zu lassen, was den Vertrag beendet. Nach der Zuteilung kann also weiterhin Geld in den Vertrag eingezahlt werden. In diesem Fall wird das mögliche Bauspardarlehen im Laufe der Zeit zwar kleiner, gleichzeitig verzinst sich das Guthaben jedoch weiter. Insbesondere für Bausparende mit gut verzinsten Altverträgen kann dies eine interessante Option sein. Nach zehn Jahren nach der Zuteilung kann die Bausparkasse den Vertrag jedoch kündigen, da sie ein Kündigungsrecht hat.

Welche Kosten fallen bei einem Bausparvertrag an?

Ein Bausparvertrag beinhaltet bestimmte Kosten. Hierzu zählen in der Regel eine Abschlussgebühr und Kontoführungsgebühren. Die Abschlusskosten liegen normalerweise laut den Verbraucherzentralen zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme, das bedeutet, bei einer Bausparsumme von 70.000 Euro fallen mindestens 700 Euro an. Darüber hinaus können jährliche Kosten für die Kontoführung anfallen.

Wichtig: Nachträgliche Servicepauschalen sind unwirksam

Einige Bausparkassen führten in früheren Jahren nachträglich für laufende Verträge eine Service-Pauschale ein. Diese Gebühren ist aus zwei Gründen unzulässig. Das Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs zur einseitigen Änderung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt auch für Bausparkassen und ist hier nachzulesen (BGH, Urteil vom 27. April 2021, Az 26/20).

Zweitens ist die Pauschale unwirksam, da die Bausparkasse ihren organisatorischen Aufwand nicht einfach auf die Bausparenden abwälzen darf. Das Oberlandesgericht Koblenz hat in einem Urteil (Az. 2 U 1/19) entschieden, dass die Gebühr unzulässig ist. Das Urteil ist rechtskräftig.

Welche Arten von Bausparverträgen gibt es?

Bausparverträge werden oft als vielseitige Verträge für verschiedene Lebenssituationen angeboten. Sie eignen sich sowohl für Sparende, die ihr Vermögen aufbauen möchten, als auch für zukünftige Kreditnehmende oder unschlüssige Personen. Jede Bausparkasse bietet daher in der Regel zwei bis drei unterschiedliche Tarife oder Tarifgruppen an.

Das Sparargument spielt aktuell eine immer größere Rolle. Bei den meisten Bausparverträgen werden während der Sparphase wieder höhere Zinsen gezahlt, zum Beispiel 3,2 Prozent pro Jahr. Trotz des Anstiegs der Zinsen stehen die relativ moderaten Zinsen für das Bauspardarlehen und die staatliche Förderung im Vordergrund. Was ist davon zu halten?

Im Hinblick auf die Zinsen kann es bei einem Baukredit sinnvoll sein, den Zinssatz bis zur letzten Rate zu kennen und festzulegen, insbesondere wenn man steigende Zinsen erwartet. Hier kommt die Option der Bausparsofortfinanzierung ins Spiel. Sie wird auch als Kombidarlehen oder Konstantdarlehen bezeichnet. Dabei wird ein Bausparvertrag mit einem zusätzlichen Darlehen kombiniert. Diese Konstruktion stellt eine Alternative zur Baufinanzierung über eine Bank dar und wird verwendet, wenn der Kreditnehmer eine sofortige Finanzierung wünscht.

Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die verschiedenen Varianten:

Tabelle

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Darum ist die Förderung für das Bausparen interessant

Bei neuen Bausparverträgen erhalten Sie neuerdings wieder Zinsen. Die angegebenen Guthabenzinsen der Bausparkassen liegen dann wieder bei z.B. 2 Prozent. Zusätzlich fallen Abschlusskosten von mindestens 1 Prozent der Bausparsumme an. Das bedeutet beispielsweise 700 Euro für einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 70.000 Euro. So besteht ein große Vorteil des Bausparvertrags darin, dass Bausparende später das Bauspardarlehen zu einem garantierten Zinssatz beantragen können, um eine Zinssicherheit zu erhalten. Im Gegensatz dazu müssen Tagesgeld-Sparer, die später einen Baukredit benötigen, ein Immobilienkredit-Angebot zum aktuellen Zinsniveau einholen. Die Zinsen können dabei wesentlich höher sein als der aktuell festgelegte Bausparvertrags-Zins. Ob sich ein Bausparvertrag letztendlich gelohnt hat, hängt also von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab. Die Duratio Kreditexperten raten daher zum aktuellen Zeitpunkt, einen Bausparvertrag abzuschließen.

Bausparförderung als Mittel der Finanzierung

Auch staatliche Förderung dient als Möglichkeit, den Immobilienwunsch zu realisieren. Für Verbrauchende können sich Vor- und Nachteile ergeben, wenn der Staat durch Steuern oder Zuschüsse in die privaten Finanzen eingreift und unterstützt. Beim Bausparvertrag gibt es vier Arten der Förderung: Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und Riester-Förderung. Ein Riester-Bausparvertrag ist die bekannteste Variante des sogenannten Wohn-Riester. In all diesen Fällen ist ein Bausparvertrag zumindest eine einfache und sichere Lösung.
Duratio achtet in jedem Fall darauf, dass die Bausparkasse einen attraktiven Bausparvertrag anbietet.
Wenn Sie die Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen nutzen möchten, reicht in der Regel eine Bausparsumme von 30.000 Euro aus.
Staatliche Förderungen können die Verzinsung von Bausparverträgen verbessern. Ein Beispiel dafür ist die Wohnungsbauprämie. Die Förderung des bei Duratio abgeschlossenen Bausparvertrages kann direkt über die Bausparkasse beantragen werden. Voraussetzung ist lediglich die Erfüllung der Einkommensgrenzen und ein Mindestalter von 16 Jahren. Seit 2021 erhalten Alleinstehende maximal 70 Euro und Ehepaare das Doppelte, also 140 Euro. Sie beträgt jedoch immer 10 Prozent der angesparten Bausparsumme.Um die maximale Förderung zu erhalten, müssen Singles seit 2023 einen Betrag von 700 Euro pro Jahr einzahlen, während es bei Ehepaaren 1.400 Euro sind. Durch diese zusätzlichen Beträge steigt die Gesamtverzinsung des Vertrags auf ein akzeptables Niveau.

Bausparvertrag als Sparvertrag für Jugendliche

Bei Jugendlichen sieht die Situation etwas anders aus. Sie profitieren vom Bausparprivileg. Denn Jugendliche im Alter zwischen 16 und 25 Jahren können die Wohnungsbauprämie erhalten, ohne sie für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen zu müssen. Sie können einen Bausparvertrag als reinen Sparvertrag abschließen und staatliche Förderung erhalten. Hier bieten sich für Auszubildende zum Beispiel vermögenswirksame Leistungen an. Zusätzlich zur Wohnungsbauprämie bieten viele Bausparkassen spezielle Bonuszahlungen für junge Leute an. Beide Faktoren zusammen erhöhen die Gesamtverzinsung des Vertrags auf ein akzeptables Niveau. 

Bausparvertrag für Modernisierungen

Sollten Sie keinen Modernisierungskredit bei Duratio angefragt haben,  kann die Verwendung eines Bausparvertrags für Modernisierungen auch eine Möglichkeit für Sie sein. Viele Banken und Sparkassen machen bei Finanzierungsbedarf unter 50.000 Euro überhaupt kein Angebot oder nur ein unvorteilhaftes.
Duratio bietet jedoch auch günstige Modernisierungskredite.

Die Sicherheit von Bausparverträgen

Grundsätzlich sind Bausparverträge ähnlich sicher wie Sparkonten bei Banken für Tagesgeld und Festgeld. Die Einlagen sind gesetzlich bis zu 100.000 Euro abgesichert. Die privaten Bausparkassen sind Mitglieder der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB). Die Bausparkasse Schwäbisch Hall gehört zur Einlagensicherung der Volks- und Raiffeisenbanken. Die Landesbausparkassen (LBS) sind Teil des Haftungsverbundes des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes, der Einlagen in unbegrenzter Höhe absichert.

Fazit

Sie haben nun verschiedene Aspekte rund um Bausparverträge erfahren. Hier sind die wichtigsten
Erkenntnisse zusammengefasst:
Bausparverträge können eine Möglichkeit sein, staatliche Förderungen zu nutzen und die Verzinsung von Bausparverträgen zu verbessern, insbesondere durch die Wohnungsbauprämie.
Die Wohnungsbauprämie kann über Online-Anträge bei Duratio.de beantragt werden. Es gibt jedoch bestimmte Voraussetzungen wie Einkommensgrenzen und ein Mindestalter von 16 Jahren.
Für Singles beträgt die Maximalförderung seit 2021 70 Euro pro Jahr, während es für Ehepaare und eingetragene Lebenspartner das Doppelte ist. Um die Maximalförderung zu erhalten, müssen Singles 700 Euro pro Jahr einzahlen und Ehepaare 1.400 Euro.
Bausparverträge können für Jugendliche eine sinnvolle Sparoption sein, da sie die Wohnungsbauprämie erhalten können, ohne diese wohnwirtschaftlich nutzen zu müssen. Zusätzlich bieten einige Bausparkassen spezielle Bonuszahlungen für junge Leute an.
Wenn es um Modernisierung geht, kann ein Bausparvertrag eine einfachere Option sein.
Bausparverträge können auch im Rahmen der Riester-Förderung genutzt werden, insbesondere wenn später ein Kauf, Bau oder eine Modernisierung geplant ist.
Einlagen bei Bausparkassen sind ähnlich sicher wie Sparkonten bei Banken. Die Einlagen sind bis zu 100.000 Euro gesetzlich abgesichert.
Bei einem Vergleich zwischen Bausparvertrag und Bankdarlehen zeigt sich, dass der Bausparvertrag in der Ansparphase durch die mittlerweile erhöhte Verzinsung schon ertragreich sein kann. Insgesamt ist es wichtig, die individuellen Bedürfnisse und Ziele zu berücksichtigen, bevor man sich für einen Bausparvertrag oder einen Bankkredit entscheidet. Es kann ratsam sein, verschiedene Optionen zu prüfen und sich von den Duratio – Experten beraten zu lassen, um die beste Lösung für die persönliche finanzielle Situation zu finden.

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