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Änderungen ab 2016 bei der Immobilienfinanzierung

Für die Immobilienfinanzierung treten 2016 neue Bestimmungen in Kraft. Die für Bauherren und Immobilienkäufer wichtigsten Änderungen betreffen die erhöhten Anforderungen an die Kreditsicherheit und die Befristung des Widerrufsrchts bei fehlerhaften Widerrufsbelehrungen. Der Bundesgerichtshof hat zwar bereits Einschränkungen verfügt, diese beziehen sich aber auf einen gemeinsam mit dem Darlehensvertrag verbundenen Versicherungsvertrag und nicht auf die eigentliche Finanzierung an sich.

Des Weiteren wird die Kopplung von Immobilienkrediten mit weiteren Finanzprodukten wie festverzinslichen Wertpapieren oder Aktien künftig untersagt. Das gilt ausdrücklich nicht für Bauspar-Verträge und Riester-Versicherungen, da diese eindeutig im Interesse des Kunden liegen. Auch die Möglichkeit zur Vereinbarung endfälliger Darlehen, die über eine Lebensversicherung getilgt werden, bleibt grundsätzlich erhalten. Die EU-Verordnung gibt einen Rahmen für die künftige Abwicklung von Immobilienfinanzierungen vor und lässt den Mitgliedsstaaten bei der Umsetzung in nationales Recht in Detailfragen einen begrenzten Auslegungsspielraum.

Die Einschränkung des Widerrufsrechts bei fehlerhafter Belehrung

Aktuell können viele Hausbauer und Immobilienkäufer ihre Immobilienfinanzierung aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung jederzeit kündigen, ohne dass die Bank ihnen Vorfälligkeitszinsen berechnen darf. Der Grund besteht in den umfassenden Anforderungen an den Inhalt und an die Form einer Widerrufsbelehung, denen so gut wie keine von den Banken eigenständig formulierte Belehrung aus dem Zeitraum vor 2007 entspricht. Am häufigsten haben Banken den Beginn der Widerrufsfrist nicht eindeutig definiert oder nicht hinreichend auf die Notwendigkeit der Textform für einen Widerruf des Kreditvertrages hingewiesen. Auch die bloße Angabe der Postfachanschrift statt einer korrekten Adresse bewirkt, dass eine Widerrufsbelehrung unkorrekt ist.

Künftig wird sich das Recht für die außerordentliche Kündigung der Immobilienfinanzierung infolge einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung nur noch um ein Jahr verlängern. Die Widerrufsfrist beträgt somit in diesen Fällen ein Jahr und zwei Wochen, da der Kunde in jedem Fall vierzehn Tage lang Zeit zum Widerrufen der vereinbarten Baufinanzierung hat. Von der Einschränkung der Widerrufsmöglichkeit sind überwiegend Kreditnehmer in Deutschland betroffen, da Geldinstitute Vorfälligkeitszinsen ausschließlich für eine Immobilienfinanzierung mit langfristiger Zinsbindung berechnen dürfen. Die im Ausland bevorzugten Immobilienkreditverträge mit variablen Zinssätzen können durch den Kreditnehmer ohnehin jederzeit gekündigt werden. Selbst wenn der Kunde dort die weniger verbreitete Variante der Immobilienfinanzierung mit Festzins wählt, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung außerhalb Deutschlands deutlich niedriger als hierzulande aus. Die Zinsbindung bietet für den Darlehenskunden den Vorteil einer langfristigen Planungssicherheit, während sich seine Kreditkosten bei der Vereinbarung variabler Zinsen im Laufe der Finanzierung zumeist mehrfach verändern.

Die deutschen Geldinstitute schätzen ebenfalls die langfristige Zinsfestlegung, da diese ihnen auch Planungssicherheit bei der Refinanzierung der vergebenen Immobilienkredite bietet. Die neue EU-Verordnung schließt selbstverständlich nicht aus, dass Kreditnehmer mit ihrer Bank das Recht zu kostenfreien Sondertilgungen in begrenztem Umfang vereinbaren. Entsprechende Vertragsklauseln werden im Rahmen der Immobilienfinanzierung von vielen Geldinstituten, teilweise allerdings nur gegen einen Zinsaufschlag, angeboten.

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Die strengeren Prüfpflichten hinsichtlich der Kreditwürdigkeit

Während die EU-Verordnung das Kündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung infolge einer unvollständigen oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung ab 2016 einschränkt, weitet sie dieses für den Fall eine nicht ausreichenden Prüfung der Kreditwürdigkeit deutlich aus. Wenn das Geldinstitut künftig nicht nachweisen kann, dass es die finanziellen Voraussetzungen der Kreditvergabe hinreichend geprüft hat, darf der Kreditnehmer seinen Vertrag zu jedem beliebigen Zeitpunkt kündigen. Er muss in diesem Fall keine Vorfälligkeitszinsen zahlen.

Zudem verringert sich der Zinssatz für den Zeitraum bis zur Kündigung auf den marktüblichen Zins, sodass die Bank möglicherweise einen Teil der berechneten Zinsen erstatten muss. Die verschärfte Prüfpflicht wirkt sich in Deutschland eher geringfügig auf die Immobilienkreditvergabe aus, da Banken bereits jetzt strenge Maßstäbe an die Kreditwürdigkeit ihrer Darlehensnehmer anlegen. Sie hat jedoch Folgen für Länder wie Finnland oder Spanien, in denen nur wenige Mietwohnungen vorhanden sind. Infolgedessen stimmen viele der dort ansässigen Geldinstitute einer Immobilienfinanzierung auch bei schwachen wirtschaftlichen Verhältnissen ihrer Kunden zu.

Wenn künftig strengere Maßstäbe für Immobilienkredite anzulegen sind, wird sich zwangsläufig die aktuell außerordentlich hohe Wohneigentumsquote in den entsprechenden Ländern verringern. Verbraucher werden somit nicht nur möglicherweise vor Zwangsversteigerungen geschützt, sondern auch aufgrund der Ablehnung ihres Kreditwunsches vom Erwerb einer eigenen Immobilie ausgeschlossen. Da eine Kreditkündigung mit der Pflicht zur Rückzahlung verbunden ist, können vom Sonderkündigungsrecht in erster Linie Kreditkunden in einer zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hervorragenden wirtschaftlichen Lage Gebrauch machen. Diese profitieren von der fehlenden Sorgfalt einer Bank bei der Zustimmung zu einer Immobilienfinanzierung, während sich der Nutzen für tatsächlich in eine finanzielle Krise gerate Kreditnehmer auf die teilweise Erstattung der Zinskosten beschränkt.

Weitere Regeln der EU-Verordnung zur Immobilienfinanzierung

Neben den zentralen Bestimmungen über die zeitliche Begrenzung des Widerrufsrechts nach einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung und hinsichtlich der unbegrenzten Kündigungsmöglichkeit durch den Kreditnehmer bei unzureichender Prüfung seiner Kreditwürdigkeit enthält die 2016 in Kraft tretende EU-Verordnung zur Immobilienfinanzierung einige zusätzliche Bestimmungen. So sind auf die Baufinanzierung spezialisierte Kreditvermittler künftig zur regelmäßig zu erneuernden Vorlage ihres Sachkundenachweises und zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. Zudem müssen sie im Vermittlungsregister der zuständigen Industrie- und Handelskammer geführt werden.

Diese Bestimmung hat für die Immobilienkreditvermittlung in Deutschland nur marginale Auswirkungen, da die Tätigkeit der Vermittler bereits der Kontrolle durch die BaFin unterliegt, deren Vorgaben mit denen der neuen EU-Verordnung vergleichbar sind. Eine weitere Vorschrift vereinheitlicht die Berechnungsformel des effektiven Jahreszinses für die Immobilienfinanzierung, bei der zurzeit Unterschiede zwischen den einzelnen Mitgliedsstaaten bestehen. Zusätzlich werden Kunden künftig vor Währungsrisiken geschützt, wodurch sich zwangsläufig Einschränkungen bei der Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen zur Immobilienfinanzierung ergeben.

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