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Nachrechnen beim Immobilienkredit – Teil 1

Wer früher aus dem Immobilienkredit aussteigen will, zahlt oft viel zu viel drauf – das soll sich jetzt ändern!

Ob als inflationsfeste Altersversorgung, langfristig lukratives Investment oder Spekulationsprojekt: Der Kauf von Wohnimmobilien liegt, angesichts niedriger Zinsen und unattraktiver Alternativen für Geldanlagen, wieder richtig im Trend. In gefragten Lagen zeigt der Immobilienmarkt bereits extreme Anzeichen einer Überhitzung: 2013 standen private Personen aus Deutschland bei Kreditinstituten mit Immobiliendarlehen von 836 Milliarden Euro in der Kreide. Richtig teuer wird es, wenn Kunden vorzeitig aus dem Immobilienkredit aussteigen wollen, zum Beispiel weil sie die Immobilie wieder verkaufen möchten.

Dann werden nämlich Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet die es wirklich in sich haben!

Laut den Verbraucherzentralen haben die Banken die Höhe der Entschädigungen in den vergangenen sechs Jahren massiv angehoben. Jetzt haben unsere Verbraucherzentralen Hoffnung, dass sich daran endlich etwas ändert. 2015 dürfte ein Bundesgesetz zu Darlehen für Immobilien beschlossen werden, um eine neue EU-Richtlinie zu erfüllen.

Wir berichten über die sechs wichtigsten Fragen und Schwerpunkte zu dieser Thematik:

1. Was hat die Verbraucherzentrale dazu untersucht?

Die Experten der Bremer Verbraucherzentrale werteten 467 Vorfälligkeitsentschädigungen der Jahre 2007 und 2008 aus sowie 2 978 Fälle der Jahre 2009 bis 2013. Berücksichtigt wurden nur Kredite und Finanzierungen mit einem Mindestvolumen von 15000 Euro aus dem gesamten Bundesgebiet. Die anonymisierten Daten gaben Auskunft über den Zeitpunkt des Vertragabschlusses und Laufzeit, die Höhe des Kredits und des Zinssatzes, die Abtragungsrate sowie über das abgelöste Restkapital und die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung der Kreditinstitute.

2. Was ist überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Gewährt eine Bank einen Immobilienkredit, so kalkuliert sie für die Laufzeit des Vertrages den vereinbarten Zinssatz abzüglich der Kosten als Ihren Gewinn ein. Wird der ausstehende Betrag des Kredits vorzeitig zurückgezahlt, erhält die Bank weniger Zinsen. Als Ausgleich des damit entstehenden wirtschaftlichen Nachteils darf das Kreditinstitut bzw. die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

3. Wie berechnet sich diese Vorfälligkeitsentschädigung genau?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich an den Zinsen, die die Bank erhalten hätte, wenn der Kreditvertrag planmäßig bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit fortgeführt worden wäre. Dabei sind Sondertilgungen, wie vereinbart, ebenso zu berücksichtigen wie die geringeren Verwaltungskosten der Bank durch das vorzeitige Vertragsende.

Ein realistisches Beispiel: Für einen Immobilienkredit von 200000 Euro von einer Laufzeit von zehn Jahren wurde ein Sondertilgungsrecht von 2,5 % vereinbart. Das heißt, der Kreditnehmer kann bis zu 5 000 Euro pro Jahr zusätzlich zur vereinbarten Tilgung abtragen. Wird der Immobilienkredit nun nach fünf Jahren vorzeitig zurückgezahlt, fallen für den verbliebenen Restkredit die Zinsen für fünf Jahre Vorfälligkeitsentschädigung an. Von der Restsumme, auf die die Berechnung der Entschädigung beruht, sind aber die Sondertilgungen von 25 000 Euro (5000 Euro mal fünf Jahre) abzuziehen.

Ob das Thema mit der Vorfälligkeitsentschädigung rechtlich erlaubt ist und wie das Ergebnis in diesem Zusammenhang war, erfahren Sie im zweiten Artikel: Nachrechnen beim Immobilienkredit – Teil 2

Quelle: MZ, http://www.mz-web.de, (Juli 2014, S. 26)

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