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Alles, was Sie zum Thema Baufinanzierung wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

Das Thema Baufinanzierung ist umfangreich. Es gibt viele Standards, aber auch Stellschrauben, mit denen Sie Ihre Baufinanzierung günstig und individuell gestalten können.

Mit dem Baufinanzierungsrechner können Sie schnell Ihre Baufinanzierung berechnen und diverse Varianten für Ihre Finanzierung durchspielen.

Baufinanzierung Vergleich: Der Zinssatz entscheidet, wie günstig Ihre Baufinanzierung wird. Je individueller Ihre Wünsch im Vergleich berücksichtigt werden, desto höher Ihre Möglichkeit, sich günstige Zinsen zu sichern.

Viele Vermittler vergleichen Angebote Ihrer Lieblings – Banken. Wir bei Duratio helfen Immobilieninteressierten be der Erstellung einer individuellen Finanzierung  und haben mehr als 500 Banken im Vergleich. Egal ob mit oder ohne Eigenkapital.

So gehen Sie vor

Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung mit unserem Duratio Baufinanzierungsrechner. Sie finden schnell Ihre passende Finanzierung

Mit unserem Zusatzkredit können Sie einfach online Ihren finanziellen Spielraum für eine Baufinanzierung kalkulieren oder auch Modernisierungen und sonstige Anschaffungen einfach finanzieren.

Fragen Sie Ihre Baufinanzierung direkt online an. Sie erhalten umgehend Angebote mit günstigen Zinsen.

Inhaltsverzeichnis

Ich will eine Baufinanzierung

1. Baufinanzierung verstehen:
Die wichtigsten Begriffe

Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung lässt sich der Überblick schnell verlieren. Um den Baufinanzierungsrechner richtig zu nutzen oder sich mit einem Baugeldvermittler auseinanderzusetzen, kann es von Vorteil sein, die wichtigsten Begriffe zum Thema Baufinanzierung zu verstehen und zu beherrschen.

Darlehensbetrag oder Kreditbetrag der Baufinanzierung

Die Darlehenssumme (oder auch Kreditbetrag) ist der Betrag, den die Kredit auslegende Bank für das Bauen und den Erwerb von Haus oder Wohnung zur Verfügung stellt. Die
Darlehenssumme deckt in den meisten Fällen nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie ab. Viele Menschen haben oftmals Eigenkapital, welches zur Finanzierung beigesteuert wird. Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie müssen noch Nebenkosten berücksichtigt werden.
Diese werden nicht immer gerne von Banken finanziert und können mit Ihrer Bonität zusammenhängen.
Duratio kann Ihnen mit der Beantragung eines Kredites für Eigenkapital schnell online helfen.

Eigenkapital für Ihre Finanzierung

Beim Eigenkapital geht es um finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmende selbst bei der Baufinanzierung einbringt oder angespart hat. Hierbei können Depots, Fonds, Bargeld, Geldbeträge auf dem Girokonten oder andere liquide Vermögenswerte berücksichtigt werden, sofern sie verfügbar sind.
Duratio empfiehlt zur Reduzierung des Baufinanzierungs Zins, mindestens 20 Prozent als Eigenkapital in die Bau- oder Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Alle Banken benötigen für die Herauslage der Immobilienfinanzierung Sicherheiten. Denn jeder Euro an Eigenkapital senkt für die Bank das Finanzierungsrisiko.

Duratio’s Faustregel zum Eigenkapital: Höheres Eigenkapital wird mit niedrigeren Zinsen der Bank belohnt.

Die Höhe des Bauzins hängt von der Höhe des Eigenkapitals ab.
Natürlich verhilft Ihnen Duratio auch dabei, Ihre Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren (100-Prozent-Finanzierung).
Hierbei beachten Sie bitte, dass das Risiko für die Bank steigt und Sie somit als Darlehensnehmender mit höheren Zinsen rechnen müssen. In vielen Fällen ist bei Duratio auch
eine Finanzierung der Nebenkosten möglich (120-Prozent-Finanzierung). Dies können wir im Rahmen eines zusätzlichen Privatkredits oder spezieller Baufinanzierungs-Angebote sicherstellen.
Auch hierbei kommen auf den Darlehensnehmenden erhöhte Zinskosten zu. Duratio findet für Sie jedoch genau die passende monatliche Rate, die Sie sich leisten können.

Bevor Sie sich an eine Bank oder Ihre Hausbank wenden, sollten Sie den Baufinanzierungsrechner von Duratio nutzen. Unsere kompetenten Telefonberater kennen alle
Möglichkeiten, mit denen Sie auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital so günstig wie möglich gestalten können.

Kreditnebenkosten oder Zusatzkosten

Beim Kauf, der Modernisierung oder beim Bauen einer Immobilie fallen in den meisten Fällen auch Nebenkosten für die Baufinanzierung oder den Modernisierungskredit an. Diese sollten von (zukünftigen) Immobilienbesitzern nicht unterschätzt werden. Sie machen viele Tausend Euro aus und steigen mit dem Kaufpreis Ihrer Immobilie.

Wie setzen sich die Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung zusammen?

Die Nebenkosten für Ihre Baufinanzierung setzen sich aus der Grunderwerbssteuer sowie den Notar- und Gerichtskosten zusammen. Oftmals ist für den Erwerb einer bestehenden Immobilie ein Makler zwischengeschaltet. Hier kommen dann auf die Nebenkosten noch Maklergebühren hinzu.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland, beispielsweise beträgt sie 6,5 Prozent im Nordrhein-Westfalen, in Baden-Württemberg jedoch nur 5 Prozent.

Notar- und Gerichtskosten

Die Notar- und Gerichtskosten bei einer Baufinanzierung, die beispielsweise für die Grundschuldbestellung anfallen, liegen für Sie als Darlehensnehmender bei circa 2 Prozent der Darlehenssumme.

Maklergebühren

Ob der Kaufende oder der Verkaufende die Maklerprovision übernimmt und wie hoch die Courtage ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland bzw. von Region zu Region unterschiedlich geregelt. Auch diese Kosten können mit Duratio finanziert werden.

Zinsen, Bauzinsen und Zinssatz

Der Zinssatz für Ihre Finanzierung entsteht durch viele Faktoren.
Die Kreditzinsen bestimmen, wie viel die Baufinanzierung letztlich kostet. Die Kreditzinsen die Gebühr, die Sie der Kreditauslegenden Bank für die Bereitstellung des Immobiliendarlehens bezahlen. Sie werden monatlich mit der monatlichen Tilguns-Rate entrichtet und beziehen sich prozentual auf die Restschuld des Baudarlehns. Je länger ein Immobilienkredit bereits abbezahlt ist, desto kleiner die Restschuld und desto geringer ist auch die Zinszahlung. Der wichtigste Faktor bei der Immobilienfinanzierung ist neben der Tilgung der Baufinanzierung auch der Bauzins. Dieser bestimmt die Kosten des Baudarlehns.

Sie können mit Hilfe von Duratio den Zinssatz durch einige Faktorenpositiv beeinflussen.
Niedrige Zinsen erhalten Sie, wenn Sie viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen. Daneben bedingt auch die Sollzinsbindung die Höhe der Bauzinsen. Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger der Zins, den Sie entrichten müssen. Doch Vorsicht: In Zeiten eines steigenden Zinsniveaus lohnt es sich meist dennoch, eine längere Zinsbindung zu wählen, um die Kreditkosten im Blick zu haben.

Zinsbindung und Sollzinsbindung

Wie lange die Konditionen Ihrer Baufinanzierung weder von der Kreditgebenden Bank noch vom Darlehnsnehmenden verändert werden dürfen, hängt von der Dauer der Sollzinsbindung ab. Grundsätzlich kann die Zinsbindung in 5-Jahres-Schritten ausgewählt werden. Dabei sind relativ kurze Zinsbindungsfristen wie 5 oder 10 Jahre möglich. Jedoch auch lange Bindungen über 30 oder sogar 35 Jahre werden von Banken angeboten. Da Darlehensnehmende so die Möglichkeit haben, sich auch bei der aktuellen Zinssteigerung günstige Zinsen für einen langen Zeitraum zu sichern, nehmen Banken für eine lange Sollzinsbindung etwas höhere Zinsen.
Dennoch kann sich diese lange Zinsbindung für Darlehnsnehmende lohnen.

Duratio´s Faustregel zur Zinsbindung:
Ist das allgemeine Zinsniveau auf einem  recht niedrigen Stand, sollten Kreditsuchende eine lange bis sehr lange Sollzinsbindung wahrnehmen. Sind die Bauzinsen hingegen auf einem hohen Niveau, ist eine eher kurze Zinsbindungsdauer anzuraten. Sie haben niedrige Raten und können als Darlehensnehmender für die Anschlussfinanzierung über Duratio wieder auf sinkende Bauzinsen hoffen.Tilgung Ihrer Baufinanzierung

Das Abzahlen eines bei der Bank aufgenommenen Baukreidtes wird als Tilgung bezeichnet. Die Tilgung ist genauso wichtig für eine günstige Baufinanzierung wie ein niedriger Zinssatz. Je höher der Tilgungssatz Ihrer Immobilienfinanzierung ist, desto schneller ist auch der Kredit abbezahlt. Da die Restschuld Ihrer Finanzierung immer in Abhängigkeit der monatlichen Zinszahlungen an die Bank ermittelt wird, ergibt sich dadurch eine Faustregel: Je schneller ein Immobilienkredit getilgt wird, desto weniger Zinsen zahlen Sie über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg.

Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Restschuld beglichen.
Der Tilgungssatz sollte jedoch nicht so hoch wie möglich angesetzt werden. Mit dem Anheben des Tilgungssatzes, steigt die monatliche Rate, die Sie für die Immobilienfinanzierung an die kreditauslegende Bank entrichten müssen. Beim Festlegen der Tilgung sollten sich Darlehensnehmende also nicht überlasten. Eine
gründliche Haushaltsrechnung dienst hier als hervorragende Vorbereitung. Um sicher zu gehen, das der Tilgungssatz nicht zu hoch angesetzt wird, sollten Sie die Tilgung im Rahmen einer Beratung mit einem Spezialisten von Duratio besprechen. So vermeiden Sie unvorhergesehene Aktionen.

Monatliche Kreditrate

Aus dem Bauzins und der Tilgung ergibt sich die monatliche Rate, die der Darlehensnehmende monatlich an die Kredit-Bank bezahlt. Das Annuitätendarlehen gilt hierbei als Klassiker in Baufinanzierung.  Denn beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich. Das hat für Kreditnehmende den großen Vorteil, dass die Baufinanzierung so über Ihre gesamte Laufzeit hinweg berechenbar und abschätzbar sind.

Duratio´s Tipp zur Nutzung des Baufinanzierungs-Rechners:
Wenn Sie eine bestimmte Baufinanzierungs-Rate für Ihre monatliche Tilgung im Sinn haben, können Sie bei dem Rechner für Baufinanzierungen anstatt eines Tilgungssatzes auch Ihre monatliche Darlehensrate angeben. Daraufhin wird der Tilgungssatz automatisch an Ihre Angaben angepasst.

Jetzt Kredit berechnen

Wie bereits erwähnt, bleibt die monatliche Kreditrate bei einem Annuitätendarlehen immer gleich hoch. Das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung verändert sich jedoch mit der Zeit. Da die Restschuld am Anfang der Laufzeit am höchsten ist und die Zinszahlung immer in Abhängigkeit auf die Restschuld berechnet wird, ist auch die Restschuld am Anfang Ihrer Finanzierung am höchsten. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld, und dementsprechend zahlt der Darlehensnehmende mit der Zeit auch immer geringere Zinsen.

2. Wie funktioniert der Baufinanzierungsrechner?

Baufinanzierung berechnen mit dem Baufinanzierungs-Rechner

Der Rechner zur Baufinanzierung ist eine einfache, effektive und kostenlose Möglichkeit, Ihre individuelle Baufinanzierung zu berechnen.
Doch wie funktioniert der Rechner eigentlich und wie benutzt man ihn, um das die passende Finanzierung für Sie herauszufinden?
Für eine genaue Berechnung der Baufinanzierung sind grundlegende Informationen erforderlich.

Hierzu zählt z.B. der Kaufpreis der Immobilie.
Der Kaufpreis ist nicht deckungsgleich mit dem Kreditbetrag, da Kreditinteressierte in den meisten Fällen Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Darüber hinaus sind alle Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklergebühren zu berücksichtigen.
Diese Nebenkosten kommen zu jeder Immobilienfinanzierung hinzu.

Sondertilgung bei Ihrer Finanzierung

Um den Baukredit schneller zu tilgen und die Restschuld weiter zu verringern und so über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg weniger Zinsen zu bezahlen, ist die
Sondertilgung eine optimale Möglichkeit. Die Sondertilgung wird auch außerhalb der monatlichen Zahlungen die Restschuld verringern. Sondertilgung sollte bei der Baufinanzierung verankert werden. Sondertilgungen können durch unerwartetes Kapital oder auch jährliche Gehaltsbonuszahlungen geleistet werden. Viele Banken verlangen für diese Flexibilität in der Finanzierung einen kleinen Zinsaufschlag. Die meisten Banken bieten jedoch mittlerweile kostenfreie Sondertilgungen an.
Sie sollten die Sollzinsbindung festlegen, was in Schritten von fünf Jahren möglich ist. Je länger die Sollzinsbindung vereinbart ist, desto höher auch der Zins bei Ihrer Finanzierung. Sie können gemeinsam mit den Duratio Experten Ihre Zins-Vorstellungen immer justieren. Je detaillierter die Objektdaten Ihrer Finanzierung ist, desto genauer kann der Zins auf Ihre individuelle Situation angepasst werden. Hier sind Angaben wie Vorhaben, Objekt, Berufsstand, Postleitzahl und Flurkarte wichtig.

Duratio´s Tipp zum Rechner für die Baufinanzierung:
Beim Berechnen Ihrer persönlichen Baufinanzierung haben Sie die Möglichkeit, durch Veränderung der Laufzeit, mehrere Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung einfließen zu lassen. So können Sie verschiedene Kreditraten oder Darlehenssummen durchspielen und herausfinden, wie sich Sondertilgungen auf Ihre Finanzierung auswirken werden.

Die Anschlussfinanzierung und Restschuld bei der Baufinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung kann bereist 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung vereinbart werden.
Die Restschuld wird als der Betrag bezeichnet, den ein Darlehensnehmender nach Tilgungszahlungen einer Bank noch schuldet. Denn in den seltensten Fällen ist der gesamte Baukredit mit einer Sollzinsbindung abgegolten.

Um dies besser zu verstehen, finden Sie hier ein Beispiel:

Sie haben eine Baufinanzierung mit einem Darlehensbetrag in Höhe von 150.000 Euro, einer Zinsbindung von 10 Jahren, einem Zins von 4 Prozent und einer Tilgung in Höhe von 2 Prozent. In diesem Fall haben Sie nach Ablauf der 10 Jahre Zinsbindung etwa 37.639 Euro getilgt. Ihre Restschuld beträgt somit noch etwa 112.639 Euro. Mit Hilfe der Anschlussfinanzierungen können Sie die Restschuld begleichen. Hier haben Sie auch volle Flexibilität, da die Anschlussfinanzierung nicht bei der Hausbank erfolgen muss. Duratio rät Ihnen sogar, sich bei der Suche einer günstigen Anschlussfinanzierung unterstützen zu lassen.
Über unseren Onlineantrag können Sie mehrere Tausend Euro sparen.
Sie sollten sich bereits 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung der ersten Baufinanzierung mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Ist nämlich wie gerade aktuell von einem steigenden Zinsniveau weiterhin auszugehen, können Sie sich mit einem Forward Darlehen bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Alles, was Sie zum Thema Baufinanzierung wissen müssen

3. Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Raten-Verpflichtung. Deshalb sollte stets sichergestellt sein, dass die Finanzierungskosten auch dauerhaft in Ihr Budget passen und die Immobilie sicher finanziert ist.

Ihre passende Rate für die Finanzierung bestimmen

Das monatliche Finanzierungspotenzial bildet sich aus der Differenz der Einkünfte und Ausgaben.
Folgende Angaben sollten Sie hierbei berücksichtigen:

Berechnung

Ermittlung der maximalen Kreditsumme

Sobald Sie wissen, wie hoch Ihr Finanzierungspotential aussieht, steht die Ermittlung der maximalen Kreditsumme an. Dies ist die Summe an fremden Kapital, die ein Kreditnehmender maximal aufgrund der Bonität aufnehmen kann.

Durch die nachfolgende Formel berechnen Sie die maximal mögliche Kreditsumme für Ihre Baufinanzierung:

Max. Darlehen = Mtl. Potential x 12 x 100

Tilgungssatz und Sollzins

Die Höhe der Kreditzinsen wird durch die Höhe des maximalen Darlehensbetrag verändert.
Auch die Anschlussfinanzierung kann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich vom heutigen Niveau abweichen. Bei der aktuellen Zinssteigerung und der Erhöhung der EZB sollten Sie sich noch günstige Baufinanzierungen berechnen und anfragen.

So berechnen Sie die Monatsrate

Der Zins- und Tilgungssatz wird addiert. Das Ergebnis wird mit der Prozentrechnung auf den Darlehensbetrag angewendet. Als Ergebnis erhalten Sie den pro Jahr zu bezahlenden Betrag. Dieser wird als Annuität bezeichnet. Sie können selbst entscheiden, ob Sie den Betrag monatlich oder zum Beispiel quartalsweise bezahlen möchten. Wenn Sie monatlich bezahlen wollen, was für die meisten Baufinanzierungen gilt, dann teilen Sie die Annuität durch 12 Monate und daraus ergibt sich die monatliche Finanzierungsrate. Der Betrag (Annuität) bleibt immer gleich. Planen Sie Ihr individuelles Budget für Ihr Bau- oder Modernisierungsvorhaben.

4. Günstige Baufinanzierung: Worauf sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung achten?

Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, der wird irgendwann mit der Finanzierung der Immobilie konfrontiert. Lesen Sie jetzt, worauf Sie achten sollten, um bestens vorbereitet zu sein.

1. Darlehensrahmen für Baufinanzierung bestimmen

Ein Rechner für Ihr Budget kann helfen, den eigenen finanziellen Spielraum zu kalkulieren.
Wir raten davon ab, wie viele Immobilienkaufende zuerst eine Immobilie zu suchen und nachgelagert eine Finanzierung der Immobilie oder einen Immobilienkredit für das Objekt der Begierde auf die Beine zu stellen. Ihr Finanzstatus sollte im Rahmen einer gründlichen Prüfung zuerst überblickt werden. Ihre monatlichen Einnahme und Ausgaben spielen für Ihr frei verfügbares Einkommen eine große Rolle.
Wie Ihr persönliches Finanzierungspotential ermittelt wird, haben wir im oberen Teil dieses Artikels schon beschrieben.

2. Holen Sie sich bei Ihrer Bank eine Vorabeinschätzung zu Ihrem Vorhaben ein

Ihren finanziellen Spielraum konnten Sie bis vor einiger Zeit noch grob bestimmen und dann auf die Jagd nach einer geeigneten Immobilie zu gehen. Das Angebot an Finanzierungen war groß. Das Angebot an Immobilien überschaubar. Auch in Zeiten der Zinssteigerung sollten Sie immer eine Finanzierungszusage in der Tasche haben. So haben Sie bei attraktiven Angeboten immer gleich Sicherheit

3. Objektbesichtigung und Vertragsverhandlung mit dem Verkäufer

Sie sollten Ihre Wunsch-Immobilie persönlich begutachten. Ihr Makler oder der Verkaufende stellt Ihnen hierzu alle Objektunterlagen inklusive eines Kaufvertragsentwurfs zur Verfügung. Sie gewinnen hierdurch einen zeitlichen Vorsprung bei Ihrem Vorhaben und können so eine ernste Kaufabsicht unterstreichen.

4. Alle erforderlichen Unterlagen für Ihre Baufinanzierung vervollständigen

Jede Bank benötigt für die Einschätzung Ihrer Bonität und für eine verbindliche Zusage Ihrer Baufinanzierung diverse Unterlagen. Duratio benötigt hier den Bauplan, Ihre persönlichen Angaben und noch ein paar weitere Dinge. Je schneller Sie Ihre Unterlagen im Rahmen einer Baufinanzierungsanfrage bei Duratio zusammenstellen, umso schneller erhalten Sie die Finanzierung und damit die Sicherheit, dass Ihnen ihre Wunschimmobilie auch erhalten.
Eine Checkliste erhalten Sie gerne bei den Duratio Baufinanzierungs-Beratern. Ein individuelles Angebot ist auch direkt online zu beantragen.

5. Verbindliche Finanzierungszusage

Wenn Sie sich an unseren Leitfaden gehalten haben, hat der Duratio Beratende bereits Ihre Wunsch- Baufinanzierung mit der Bank vorbesprochen und kann nun mit den Objektunterlagen in sehr kurzer Zeit eine verbindliche Zusage von der Bank erwirken. Sobald diese vorliegt, kommt ein Außendienstmitarbeitender zu Ihnen nach Hause und spricht alle Finanzierungsdetails noch einmal durch. Vereinbaren Sie nachgelagert einen Termin beim Notar, um den Kaufvertrag beruhigt zu unterzeichnen.
Fragen Sie Ihre unverbindliche Baufinanzierung direkt online an und vereinbaren Sie ein erstes Gespräch mit den Duratio Kundenberatenden. Ihr Schritt ins Eigenheim oder die Renovierung Ihrer Immobilie ist somit schnell und einfach getan.

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Autor dieses Artikels: Alexander Wolters

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