Vorsicht: Beim Wohnungskauf lauert so manche Kreditfalle!

Die seit Jahren niedrigen Zinsen für eine Immobilienfinanzierung machen einen Wohnungskauf besonders attraktiv. Dazu bilden die eigenen vier Wände immer noch die wichtigste Säule einer soliden Altersvorsorge. Und obendrein sind Eigentümer nicht mehr den Widrigkeiten eines immer enger werdenden Mietmarktes ausgesetzt. Das alles sind gute, vernünftige Gründe, sich für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses zu entscheiden. Immer öfters verleiten sie aber auch, mit der Wohnungsfinanzierung einige erhebliche Risiken einzugehen. Bei stetig steigenden Immobilienpreisen kaufe ich besser heute als morgen, denken sich viele Käufer, und reizen deswegen mit der Immobilienfinanzierung die Grenzen des aktuell Machbaren voll aus. Damit setzen sie aber letztlich nicht nur ihren Immobilientraum, sondern häufig auch die persönliche Existenz aufs Spiel, denn hier lauert die eine oder andere Kreditfallen.

Kreditfalle #1: Vollfinanzierung

Einst war es ein ungeschriebenes Gesetz: Ohne 20 bis 30 Prozent Eigenkapital gibt es keine Immobilienfinanzierung. Heute sieht das ganz anders aus. Immer mehr Banken finanzieren scheinbar großzügig bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich ist gegen eine Vollfinanzierung auch nichts einzuwenden. Sie eignet sich aber nicht für jedermann.

Nur wer mit sehr gutem Einkommen hohe Tilgungsleistungen und auch Sondertilgungen erbringen kann, ist hier immer noch auf der sicheren Seite. Dann lassen sich auch die hohen Zinsen leichter verkraften, die Banken für den Darlehensanteil jenseits der typischen maximalen Beleihungsgrenze von 80 Prozent berechnen. Denn hier werden durchschnittlich zwischen fünf und zehn Prozent fällig!

Kapitalanleger könnten daraus sogar einen Nutzen ziehen, wenn sie Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend machen. Für Selbstnutzer gilt aber immer: Je mehr Eigenkapital zum Wohnungskauf zur Verfügung steht, desto besser. Das senkt die benötigte Darlehenssumme, sichert zumeist niedrigere Zinsen im Rahmen erstrangiger Beleihungsgrenzen und erlaubt am Ende dann einen höheren Tilgungsanteil bei der monatlichen Darlehensrate.

Kreditfalle #2: Zu geringe Tilgung der Immobilienfinanzierung

Gerade in einer Niedrigzinsphase sollte immer eine möglichst hohe anfängliche Tilgung vereinbart werden. Warum? Im Rahmen einer Zinsfestschreibung bezahlen Sie monatlich gleiche Kreditraten aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt Ihre Kreditschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil auf der anderen Seite steigt.

Bei niedrigen Zinsen verschieben sich die Anteile aber wesentlich langsamer und damit kommt auch der Effekt einer automatisch gesteigerten Tilgung erst mit Verzögerung zum Tragen. Konkret: Bei einem Zins von fünf Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent haben Sie Ihre Wohnungsfinanzierung in circa 25 Jahren abbezahlt. Beträgt der Darlehenszins nur drei Prozent bei ebenfalls zwei Prozent Tilgung, vergehen schon gut 30 Jahre, bis die Immobilienfinanzierung erledigt ist.

Außerdem macht sich eine höhere Tilgung natürlich auch positiv bemerkbar, wenn zwischendurch eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, weil sie nur noch eine geringere Restschuld finanzieren müssen. Denn hier lauert die nächste Kreditfalle.

Kreditfalle #3: Kurze Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Bei einem Wohnungskauf wählen in etwa 99 von 100 Käufern eine Immobilienfinanzierung mit Zinsbindung. Die durchschnittliche Dauer liegt bei knapp über zehn Jahren, wie Statistiken zur Wohnungsfinanzierung zeigen. Der Grund dafür ist einfach: Im Bereich von fünf oder zehn Jahren Sollzinsbindung lagen die effektiven Zinssätze Anfang 2019 bei etwa 0,6 bis 0,9 Prozent p.a. für einen zinsgünstigen Immobilienkredit.

Für eine Zinsbindung von beispielsweise 20 Jahren betrug der effektive Jahreszins dann schon über 1,5 Prozent. In einer Momentaufnahme ist die kurze Zinsfestschreibung damit klar im Vorteil. Aber wie sieht es bei der Anschlussfinanzierung in fünf oder zehn Jahren aus? Niemand kann verlässlich vorhersagen, wie sich die Zinsen in diesen Zeiträumen entwickeln werden.

Aber klar ist: Das aktuelle Zinsniveau ist rekordverdächtig niedrig. Nach unten besteht damit fast keine Luft mehr und der Möglichkeit einer in etwa konstanten Seitwärtsbewegung steht die größere Wahrscheinlichkeit eines langfristigen Zinsanstiegs gegenüber. Bei einer hohen Restschuld genügen dann schon wenige Prozentpunkte hinter dem Komma, um die Anschlussfinanzierung erheblich zu verteuern.

Ein deutlicher Zinsanstieg könnte sogar die ganze zukünftige Immobilienfinanzierung unbezahlbar machen. Hier kann es sich für mehr langfristige Sicherheit lohnen, einen direkten Vergleich zwischen kurzen und längeren Zinsfestschreibungen anzustellen und die finanzielle Machbarkeit abzuwägen.

Zusammengefasst: Eine solide Wohnungsfinanzierung sollte zu keinem Zeitpunkt die finanziellen Möglichkeiten bis zum Anschlag ausreizen und auch immer ein gewisses Polster für zukünftige Veränderungen enthalten. Dann haben Sie die besten Chancen, Ihren Lebenstraum von den eigenen vier Wänden bis ins hohe Alter zu genießen.