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Wie eine Immobilienfinanzierung in Zukunft gelingen soll

Als Finanzberater befassen wir uns regelmäßig mit der Immobilienfinanzierung. Durch die sinkenden Zinsen, ist es auch weiterhin empfehlenswert, Geld in einer Immobilie anzulegen. Wer dies für seine eigene Zukunft plant, sollte möglichst schnell erfahren, ob eine Kredit beantragt werden kann. Dieser kann für den Neubau, den Umbau oder auch für die Renovierungen einer Immobilie verwendet werden. Nur die wenigsten “Häuslebauer“ können vollständig auf eine Fremdfinanzierung verzichten. In den meisten Fällen ist dies nur möglich, wenn eine Erbschaft oder eine Schenkung vorliegt. Die finanzpolitische Sprecherin der Union Antje Tillman setzt sich aktuell dafür ein, dass die Betroffenen so schnell wie möglich Rechtssicherheit, über ihre Chancen bei der Kreditvergabe erhalten.

  • Im März 2017 werden neue Kreditrichtlinien für die Immobilienfinanzierung verabschiedet
  • die Kreditvergabe soll dadurch fairer werden
  • profitieren können vor allem Senioren und junge Familien
  • über eine feste Untergrenze an Eigenkapital wird noch diskutiert

Die Vergabe der Kredite zur Immobilienfinanzierung soll zukünftig einfacher ablaufen. Der Finanzausschuss des Bundestages plant dafür, die Regelungen der Kreditvergabe separat zu verabschieden. Denn bisher waren diese Teil des Finanzaufsichtsgesetzes. Und dieses ist nicht grade für seine einfachen Regelungen bekannt. Auch für jemanden mit Fachwissen, sind die darin enthaltenen Regelungen der Immobilienfinanzierung durchaus kompliziert.

Einigung über die neuen Kreditrichtlinien für Immobilienfinanzierungen

Damit in Zukunft eine einfachere und vor allem schnellere Vergabe erfolgen kann, sollen sich die Union und die SPD nun endgültig verständigen. Die Tatsache, dass die Bürger davon profitieren würden, ist allerdings nicht der einzige Antrieb für die Politik. Die Finanzaufsicht Bafin wird ansonsten recht umfangreiche Eingriffsrechte bei der Kreditvergabe der Banken haben. Besonders der Union ist dies ein Dorn im Auge.

Die Union und SPD wünschen sich außerdem, dass möglichst viele Bürger von Krediten profitieren. Die neuen Kreditrichtlinien, welche sich mit der Finanzierung der Wohnimmobilien beschäftigen, sollen deshalb noch im März 2017 verabschiedet werden. Selbst die Opposition unterstützt dies, was schon einiges heißen mag. Die Grünen betiteln die aktuelle Lage als “klar“. Bis auf die Absprache einiger Details, steht der Umstrukturierung der aktuellen Richtlinien nichts mehr im Wege.

Wie eine Immobilienfinanzierung in Zukunft gelingen soll
Wie eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung
in Zukunft überhaupt funktionieren kann.

Es besteht somit Einigkeit darüber, dass die Bürger leichter einen Kredit erhalten sollen. Das gilt besonders für die, normalerweise eher benachteiligen Personengruppen. Dazu zählen junge Familien und Senioren. Bisher war es für diese fast unmöglich, einen Kredit bewilligt zu bekommen. Die Planung von Familie ist für die Zukunft des Landes elementar, weshalb diese unterstützt werden sollen. Durch den demographischen Wandel gibt es hingegen immer mehr Senioren. Diese bei Kreditgeschäften bereits ab einem Lebensalter von 50 Jahren stark zu benachteiligen, erscheint als nicht mehr angemessen, verglichen mit der deutlich steigenden Lebenserwartung.

Natürlich werden auch in Zukunft die Kredite für die Immobilienfinanzierung nicht blauäugig an Personen vergeben, die schlichtweg nicht kreditwürdig sind. Das ist auch durchaus nachvollziehbar. Allerdings soll die Bewertung, wann genau eine Person kreditwürdig ist, geändert werden. So soll bei jungen Antragstellern auf das absehbare und nicht auf das aktuelle Einkommen abgestellt werden. Bei den Senioren soll das bestehende Vermögen eine größere Berücksichtigung finden.

Wichtig ist es außerdem, dass auch die Transparenz für die Kunden erhöht werden soll. Denn häufig sind die konkreten Kreditbedingungen nur schwer zu durchschauen, wenn der Kunde kein Fachmann ist. Als Finanzberater habe ich selbst immer wieder den Fall erlebt, dass Kunden Restschuld-Versicherungen mit ihrem Kredit abgeschlossen haben, ohne dies zu bemerken. Das lag allerdings selten an einem unüberlegten Vertragsabschluss des Kunden, sondern an der gewollten Intransparenz des Vertrags. Deshalb sollen solche Koppelprodukte mit den neuen Regelungen stark eingeschränkt werden. Dadurch kann der Kunde wiederum Geld sparen.

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Neue Regelungen sollen die Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung schützen

Damit die Bürger diese Vorteile auch tatsächlich in naher Zukunft nutzen können, muss es allerdings eine endgültige Einigung zwischen der SPD und der Union kommen. Beide Seiten zeigen sich jedoch optimistisch. Schließlich stellt die wachsende Wohnungsknappheit ein großes Problem dar. Dieses könnte durch eine bessere Regelung der Immobilienfinanzierung gelöst werden.

Der Grund, dass noch keine abschließende Regelung getroffen wurde, liegt auch darin, weil das Bundesfinanzministerium gerne eine Verschuldungsobergrenze einführen möchte. Auch Vorgaben für die Tilgung und ein bestimmtes Verhältnis zwischen Einkommen und Schulden, sollen vorgegeben werden. Aus meiner Sicht sind dies durchaus sinnvolle Regelungen. Diese sollen den Kreditnehmer schließlich schützen. Es handelt sich dabei auch keinesfalls, um eine bahnbrechend neue Überlegung. Bereits 15 Länder haben ähnliche Regelungen eingeführt, welche eine zweite Finanzkrise verhindern sollen. Schließlich soll es nicht wieder zu riskanten Immobilienkäufen kommen, welche durch Kredite finanziert werden, die eigentlich keinen Bestand haben.

Deutschland ist somit keinesfalls ein Vorreiter in diesem Gebiet. Die Bezeichnung “Nachzügler“ würde es eher treffen.

Der Gesetzesentwurf unterstreicht dies noch einmal, da diese Regelungen nur unter bestimmten Voraussetzungen eingriffen werden sollen. Beispielsweise wäre dies der Fall, wenn eine Immobilienblase droht. Denn in diesem Fall könnten die Finanzmärkte zusammenbrechen.

Das Kernproblem: die steigenden Mieten der Immobilien

Die bessere Immobilienfinanzierung soll vor allem das Problem der immer weiter ansteigenden Mieten verringern. Denn in den Großstädten nehmen die Mietpreise stetig zu. Besonders in München oder Frankfurt ist es für Geringverdiener mittlerweile fast unmöglich geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Begründet wird die ständige Erhöhung damit, dass immer mehr junge Leute in die Großstädte ziehen. Dadurch wird der Wohnraum knapp und durch die steigende Nachfrage können die Vermieter hohe Mietpreise verlangen. Es wird sich schließlich ein Mieter finden.

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Die aktuelle Lage und der Kampf der Bausparkassen

Die Bausparkassen kämpfen bereits seit Jahren mit den niedrigen Zinsen. Mittlerweile handelt es sich dabei um ein echtes Problem. Denn Deutschland ist keinesfalls mehr ein “Bausparerland“. Die Bauzinsen sind bereits seit Jahren festgeschrieben. Damit hebt sich die Bundesrepublik von anderen EU-Ländern deutlich ab. Der Kunde muss somit erst im Falle einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen rechnen. Zumindest er profitiert somit, von dieser Regelung. Die meisten Kunden bringen außerdem recht viel Eigenkapital mit und tendieren zu langen Laufzeiten mit niedrigen Zinsen. Die Deutschen mögen es also sicher.

Sehr viel mehr ist allerdings über das Verhalten der deutschen Kreditnehmer nicht bekannt. Es kann sogar von einer regelrechten “Datenlücke“ gesprochen werden. Das ist wiederum problematisch, da schlecht eingeschätzt werden kann, wann ein Eingreifen der Finanzaufsicht sinnvoll wäre. Es verwundert somit nicht, dass auch der Wunsch nach einem einheitlichen Register laut wurde, welches genau solche Informationen bereit halten sollte. Die Bundesbank war der größte Vertreter dieses Anliegens. Da sie die enthaltenen Informationen, zum Abschätzen von Risiken sehr gut verwenden könnte. Allerdings ist dies kein Inhalt des aktuellen Gesetzesentwurfs. Hier zeigt sich wohl der große Einfluss der Banken. Denn diese sehen in einem solchen Register vor allem einen immensen bürokratischen Aufwand. Das würde wiederum die Vergabe des Kredits in die Länge ziehen und finanziell aufwendiger gestalten. Der Kunde würde darunter leiden. Durchaus nachvollziehbare Argumente also, kein einheitliches Register anzulegen.

Wie bereits erwähnt, sollen bestimmte Eingriffsechte der Finanzaufsicht zugeschrieben werden. Diese müssen allerdings noch genauer abgesteckt werden. Die Koalition ist sich in diesem Punkt noch nicht einig. Unsere ausländischen Nachbarn setzen für die Kreditvergabe ein Mindestkapital voraus, welches der Kreditnehmer mitbringen muss. Ansonsten kann der Kredit nicht bewilligt werden. Auch in Deutschland gibt es schon lange keine “100-Prozent-Finanzierung“ mehr. Eine konkrete Regelung besteht jedoch noch nicht, weshalb den Banken relativ viel Spielraum bleibt, welchen Betrag an Eigenkapital sie für die Immobilienfinanzierung als ausreichend empfinden.

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Finanznews Autor

Autor dieses Artikels: Maurice Rost
Maurice ist BCO bei Duratio und zudem auch als Autor für spezielle Fachthemen unserer monatlichen Finanznews tätig. Vor allem guter Kaffee, Ehrlichkeit gegenüber Verbrauchern und die Unterstützung sozialer Projekte liegen ihm sehr am Herzen.

Fazit zum Beitrag: „Wenn die neuen Regelungen für die Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung tatsächlich verabschiedet werden, können die Bürger durchaus profitieren. Die Wohnungsknappheit in den Großstädten würde sich natürlich nicht auf einen Schlag lösen, allerdings wäre es ein guter Anfang.”
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