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Nebenkosten einer Immobilie in die Baufinanzierung einkalkulieren

Sowohl bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie als auch beim Neubau eines Wohngebäudes fallen Nebenkosten an, die künftige Immobilienbesitzer bei der Kalkulation ihrer Finanzierung berücksichtigen müssen. Je nach Art des Gebäudes und nach Bundesland belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf zumeist neun bis sechzehn Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Bausumme. Wer sie nicht in die Finanzplanung einbezieht, muss möglicherweise einen zusätzlichen Ratenkredit für die Bezahlung der Erwerbsnebenkosten aufnehmen.

Nebenkosten beim Erwerb einer Bestandsimmobilie und beim Hausbau

Verschiedene Nebenkosten treten sowohl beim Hauskauf als auch bei einem Neubau auf. Zu diesen gehört die Grunderwerbsteuer, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland festgelegt wird. Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt unterscheiden sich ebenfalls je nach Land, aber mit einer deutlich geringeren Schwankungsbreite als bei der Grunderwerbsteuer, sodass mit einem durchschnittlichen Wert von zwei Prozent des Kaufpreises für das Grundstück beziehungsweise die Immobilie gerechnet werden kann. Eine Maklerprovision fällt an, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt. Sie beläuft sich auf zumeist drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer und kann je nach Vertragsgestaltung unterschiedliche vom Käufer und vom Verkäufer übernommen werden.

Weitere Nebenkosten beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen als weitere Nebenausgaben die Kosten für eine Renovierung und Modernisierung ein. Ein fester Betrag hierfür lässt sich nicht festlegen, da der Zustand der erworbenen Immobilie und die eigenen Anforderungen an die Wohnqualität die Renovierungskosten maßgeblich beeinflussen. Ein stark renovierungsbedürftiges Gebäude ist zu günstigeren Preisen als eine gepflegte und energietechnisch auf dem höchsten Level stehende Immobilie zu erwerben, sodass die Gesamtausgaben trotz der prozentual zum Kaufpreis höheren Nebenausgaben nicht zwingend ansteigen. Leicht übersehen werden Erschließungskosten, welche die Gemeinde noch nicht abgerechnet hat. Diese können als überraschende Ausgaben zusätzlich auf den Erwerber einer Bestandsimmobilie zukommen. Vermeiden lässt sich eine derartige unangenehme Überraschung durch gezielte Nachfragen bei den Nachbarn und bei der zuständigen Kommune.

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Weitere Nebenkosten speziell beim Hausbau

Die Liste der Nebenkosten, die bei einem Hausbau zu berücksichtigen sind, ist umfangreicher als die vergleichbare Auflistung für den Immobilienkauf. Bei einem Kauf über den Bauträger ist es denkbar beziehungsweise teilweise üblich, dass dieser einzelne Positionen trägt und die dafür anfallenden Ausgaben in den Gesamtpreis einkalkuliert. Das geht jeweils eindeutig aus dem Bauträgervertrag und der vollständigen Leistungsbeschreibung hervor. Als erster Kostenposten nach dem Erwerb des Grundstücks und vor dem Baubeginn fallen die Ausgaben für die Baugenehmigung an. Diese belaufen sich auf durchschnittlich 0,2 Prozent der Bausumme, wobei je nach Gemeinde deutliche Abweichungen möglich sind. Denkbar ist auch, dass die Behörde den ursprünglich eingereichten Antrag nicht akzeptiert, sodass der Architekt für die erforderliche Nachbearbeitung eine zusätzliche Rechnung stellt. Die Erschließungskosten, die für ein neues Wohngebäude zu bezahlen sind, belaufen sich auf durchschnittlich dreißig bis fünfundachtzig Euro je Quadratmeter Grundfläche. Für Baustrom und für das während der Bauphase benötigte Wasser sowie für das Abwasser ist je Bauvorhaben mit etwa fünfhundert bis zweitausend Euro zu rechnen. Als Versicherungsprämien fallen für die Bauherrenhaftplichtversicherung etwa einhundert Euro und für die Bauwesenversicherung dreihundert bis neunhundert Euro an. Wenn die Bautätigkeit nicht komplett von einem Unternehmen durchgeführt wird, sondern Freunde oder Verwandte auf der Baustelle mithelfen, müssen diese kostenpflichtig gegen Unfallschäden versichert werden.

Welche Nebenkosten während der Suche nach einer geeigneten Immobilie oder dem idealen Standort anfallen

Vor dem endgültigen Kauf einer Immobilie oder der Entscheidung für einen Bauplatz stehen zumeist mehrere Besichtigungen an. Bei diesen prüft der Interessent, ob der Standort seinen Ansprüchen entspricht. Die dabei entstehenden Fahrkosten summieren sich zu einem größeren Betrag, wenn vor der Kaufentscheidung mehrere Häuser beziehungsweise Wohnungen oder Baugrundstücke anzuschauen sind. Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist es zudem sinnvoll, den Wert des Gebäudes durch einen unabhängigen Gutachter bestätigen zu lassen. Zudem sollte ein Sachverständiger mit einer Überprüfung des zu erwerbenden Gebäudes beauftragt werden, damit der Käufer keine kostspieligen Mängel übersieht.

Nebenkosten nach dem Immobilienkauf beziehungsweise Bezug der neugebauten Wohnung

Bei einer selbst bewohnten Immobilie fallen mit dem Einzug Umzugskosten an. Diese können zwar über einen neuen Ratenkredit finanziert werden. Empfehlenswert ist jedoch deren Einbeziehung in die Immobilienfinanzierung, zumal der Schufa-Score unmittelbar im Anschluss an eine solche vorübergehend relativ niedrig ausfällt, sodass weitere Kredite bei einer bonitätsabhängigen Zinsberechnung teuer werden. Ein großer Teil der später anfallenden Kosten entspricht den Nebenkosten einer Mietwohnung. Hierzu gehören:

  • Die Grundsteuer
  • Kosten für Wasser und Abwasser
  • Heizkosten
  • Wohngebäudeversicherung
  • Kosten für das Kabelfernsehen, sofern gewünscht
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Bei einer Eigentumswohnung anteilige Verwaltungskosten
  • Bei Eigentumswohnungen (und mitunter auch bei Reihenhäusern) Kosten für die Pflege von Gemeinschaftseinrichtungen

Bei den Stromkosten zahlen Mieter üblicherweise die Rechnung für den Haushaltsverbrauch direkt und die Kosten für das Treppenhauslicht und die Außenbeleuchtung indirekt über die Jahresabrechnung. Das gilt üblicherweise auch für die Bewohner von Eigentumswohnungen. Hausbesitzer erhalten hingegen eine Stromrechnung für die gesamten Stromkosten. Diese fallen bei einem Haus in der Regel um fünf bis zehn Prozent höher als bei einer Wohnung aus, was vor allem darauf beruht, dass die Gesamtkosten der Außenbeleuchtung und des Treppenhauslichts nicht auf mehrere Haushalte umgelegt werden. Weitere Nebenkosten, die Besitzer vermieteter Immobilien nicht auf ihre Mieter umlegen können, sind Anliegerbeteiligungen an Straßenbaumaßnahmen. Wie hoch diese ausfallen, richtet sich nach der Gemeindesatzung und danach, in welchem Umfang der überregionale Verkehr die jeweiligen Straßen nutzt. Die in einer ruhigen Seitenstraße gelegene Immobilie kann somit bei Baumaßnahmen zu einer Kostenfalle werden, während die Gemeinde den Eigentümern der an der vielbefahrenen Hauptstraße gelegenen Häuser nur einen geringen Anliegeranteil an den Baukosten auferlegen darf.

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Unsere Empfehlung: Für mögliche Wohnnebenkosten sparen oder im Vorfeld in die Baufinanzierung einbeziehen

Eine sinnvolle Empfehlung lautet, für Nebenkosten und für die mit Sicherheit nach einigen Jahren anstehenden Renovierungsarbeiten einen angemessenen Betrag anzusparen. Ratsam ist eine Mindestsumme von einem halten Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche, wenn der Besitzer einen Neubau bewohnt. Bei älteren Immobilien sind deutlich höhere Renovierungsausgaben zu erwarten, sodass sich das Ansparen eines Euros je Quadratmeter Wohnfläche im Monat empfiehlt. Die entsprechenden Sparbeträge können verringert werden, sobald der Immobilienkredit für den Kauf oder den Bau der Immobilie abgezahlt wurde, da dann die Aufnahme eines Renovierungskredites leichter möglich ist. Eine zusätzliche Empfehlung lautet, unmittelbar nach dem Kauf oder der Fertigstellung einer Wohnimmobilie einen Bausparvertrag abzuschließen und dessen Sparsumme zusammen mit der Baufinanzierung für die Kosten späterer Renovierungsarbeiten oder Modernisierungen zu nutzen.