Autorin: Franziska Maister Stand: 25.08.2026 Das Wichtigste in Kürze Wenn Kreditraten dauerhaft zu hoch sind, sollten Sie zuerst Einnahmen, Ausgaben und alle Restschulden erfassen sowie frühzeitig Ihre Kreditgeber ansprechen. Immobilieneigentum kann zusätzliche Finanzierungswege eröffnen, auch bei laufender Baufinanzierung. Entscheidend bleibt, dass eine Neuordnung langfristig tragfähig ist und die Immobilie nicht für eine nur kurzfristige Entlastung gefährdet wird. Eine hohe Kreditrate ist nicht automatisch ein finanzieller Notfall. Entscheidend ist, ob Sie Ihre Raten und laufenden Lebenshaltungskosten dauerhaft aus Ihrem regelmäßigen Einkommen bezahlen können. Bleibt danach noch ein ausreichender Puffer für unerwartete Ausgaben, kann die Belastung hoch, aber weiterhin tragbar sein. Kritisch wird es, wenn Sie regelmäßig auf den Dispokredit zurückgreifen, Rechnungen verschieben oder neue Schulden aufnehmen, um bestehende Raten zu bedienen. Dann liegt das Problem meist nicht mehr bei einem einzelnen Kredit. Die gesamte monatliche Belastung passt nicht mehr zu Ihrem verfügbaren Einkommen. Je früher Sie reagieren, desto mehr Möglichkeiten bleiben bestehen. Bei einer gefährdeten Immobilienfinanzierung empfiehlt auch die Verbraucherzentrale, Einnahmen und Ausgaben ehrlich zu prüfen und frühzeitig eine Lösung mit dem Darlehensgeber zu suchen. (Quelle: Verbraucherzentrale) Erstellen Sie eine vollständige Haushaltsrechnung für Kreditnehmer. Stellen Sie Ihrem verlässlich verfügbaren Einkommen sämtliche festen und veränderlichen Ausgaben gegenüber. Erfassen Sie außerdem für jeden Kredit: Die Restschuld ist der Betrag, den Sie noch nicht an den Kreditgeber zurückgezahlt haben. Erst wenn alle Verpflichtungen vollständig erfasst sind, lässt sich beurteilen, ob einzelne Kredite zu teuer sind oder die gesamte Verschuldung neu geordnet werden muss. Warten Sie nicht, bis die erste Rate zurückgebucht wird. Sobald absehbar ist, dass Sie eine Zahlung möglicherweise nicht leisten können, sollten Sie handeln. Eine Stundung verschiebt fällige Zahlungen. Sie erlässt die Schuld nicht und kann zusätzliche Kosten verursachen. Lassen Sie sich deshalb schriftlich erklären, wie sich eine Vertragsänderung auf Laufzeit, Zinsen und Gesamtbetrag auswirkt. Nehmen Sie sofort Kontakt mit dem betroffenen Kreditgeber auf. Verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über Rückstände, Mahnungen und mögliche Zusatzkosten. Werden Raten einfach nicht mehr gezahlt, können Verzugskosten entstehen. Unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen kann der Kreditgeber den Vertrag kündigen. Bei einer grundpfandrechtlich abgesicherten Immobilienfinanzierung kann langfristig auch die Verwertung der Immobilie drohen. ( Quelle: Verbraucherzentrale) Eine niedrigere Gesamtbelastung kann durch die Anpassung bestehender Verträge oder eine neue Finanzierung entstehen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Ihren Krediten, den Ablösekosten und Ihrer finanziellen Situation ab. Prüfen Sie zunächst, ob bestehende Kreditgeber zu einer Anpassung bereit sind. Mögliche Maßnahmen sind: Nicht jede Möglichkeit ist bei jedem Vertrag vorgesehen. Änderungen müssen mit dem jeweiligen Kreditgeber vereinbart werden. Bei einer klassischen Umschuldung mehrerer Kredite löst ein neues Darlehen einen oder mehrere bestehende Kredite ab. Dadurch kann aus mehreren monatlichen Raten eine gemeinsame Rate werden. Eine Umschuldung kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn teure Ratenkredite, ein dauerhaft genutzter Dispo oder Kreditkartenschulden abgelöst werden. Sie kann die monatliche Belastung reduzieren und für einen besseren Überblick sorgen. Vor einer Entscheidung benötigen Sie für alle betroffenen Kredite: Bei allgemeinen Verbraucherdarlehen kann eine vorzeitige Rückzahlung die verbleibenden Kreditkosten reduzieren. Unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. (Quelle: Verbraucherzentrale) Wird die Rückzahlung über einen längeren Zeitraum verteilt, kann die Monatsrate sinken. Gleichzeitig können über die gesamte Laufzeit mehr Zinsen anfallen. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die bisherige und die neue Rate. Entscheidend sind auch der effektive Jahreszins, die Laufzeit, mögliche Nebenkosten und der insgesamt zurückzuzahlende Betrag. Auch eine Umschuldung ist ein neuer Kredit. Der neue Kreditgeber muss deshalb prüfen, ob Sie die zukünftigen Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen können. In die Prüfung können unter anderem folgende Angaben einfließen: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Kreditwürdigkeitsprüfung darauf ausgerichtet sein, ob der Kreditnehmer die vertraglichen Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen kann. Das ergibt sich aus § 505a Bürgerliches Gesetzbuch und den gesetzlichen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Eine gewöhnliche Umschuldung kann schwierig werden, wenn nach allen Lebenshaltungskosten kein ausreichender Betrag für die neue Rate verbleibt. Auch viele bestehende Verpflichtungen, Zahlungsrückstände, belastende SCHUFA-Merkmale oder ein im Verhältnis zum Einkommen hoher Kreditbetrag können die Prüfung beeinflussen. Belastende SCHUFA-Merkmale führen nicht bei jedem Finanzierungspartner zum gleichen Ergebnis. Sie können jedoch dazu führen, dass eine Anfrage abgelehnt wird oder nur zu anderen Konditionen möglich ist. Eine Ablehnung bedeutet nicht automatisch, dass Sie überschuldet sind. Sie zeigt zunächst, dass der angefragte Kredit nach den Kriterien dieses Finanzierungspartners nicht angeboten wurde. Ein weiterer Antrag mit unveränderten Angaben löst das zugrunde liegende Problem meist nicht. Prüfen Sie zuerst, warum die Anfrage nicht erfolgreich war und ob Kreditbetrag, Laufzeit, bestehende Verpflichtungen oder die monatliche Belastbarkeit angepasst werden können. Immobilieneigentum kann zusätzliche Finanzierungswege eröffnen, weil ein Haus oder eine Wohnung als Sicherheit für ein Darlehen eingesetzt werden kann. Dieser Vorgang wird häufig als Beleihung der Immobilie bezeichnet. Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Nachrangdarlehen aufgenommen wird. Je nach Ausgangslage können unterschiedliche Lösungen geprüft werden. Eine laufende Baufinanzierung schließt eine zusätzliche Finanzierung nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist, wie stark die Immobilie bereits belastet ist und ob noch ausreichender Finanzierungsspielraum besteht. Geprüft werden insbesondere: Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Immobilienwert, den der Finanzierungspartner seiner Kreditentscheidung zugrunde legt. Er kann niedriger sein als der aktuelle Marktwert oder die eigene Werteinschätzung. Aus der Differenz zwischen Immobilienwert und Restschuld lässt sich deshalb nicht automatisch ein verfügbarer Kreditbetrag ableiten. Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht zur Absicherung einer Finanzierung. Können die gesicherten Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt werden, kann der Kreditgeber unter den rechtlichen und vertraglichen Voraussetzungen auf die Immobilie zugreifen. Die Rangstelle legt fest, in welcher Reihenfolge die eingetragenen Gläubiger aus einem möglichen Verwertungserlös bedient werden. Die zuerst eingetragene Grundschuld besitzt in der Regel einen besseren Rang als eine später eingetragene Sicherheit. (Quelle: Verbraucherzentrale) Welche Lösung infrage kommt, hängt davon ab, ob die bestehende Baufinanzierung weiterlaufen soll, welche Kredite abgelöst werden sollen und welche Gesamtrate dauerhaft tragbar ist. Eine Aufstockung kann geprüft werden, wenn die bisherige Immobilienbank zusätzlichen Finanzierungsspielraum sieht. Dabei wird die bestehende Finanzierung erhöht. Ob die vorhandene Grundschuld genutzt werden kann oder eine Anpassung erforderlich ist, hängt von der bisherigen Absicherung und dem neuen Kreditbetrag ab. Bei einer vollständigen Neuordnung werden die Immobilienfinanzierung und weitere Verbindlichkeiten gemeinsam betrachtet. Das kann einen besseren Gesamtüberblick schaffen. Die vorzeitige Ablösung einer laufenden Immobilienfinanzierung kann jedoch Kosten verursachen. Besonders wichtig sind deshalb die bestehende Zinsbindung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und die Konditionen der neuen Finanzierung. Ein Nachrangdarlehen ist ein zusätzliches, nachrangig im Grundbuch abgesichertes Immobiliendarlehen. Es kann geprüft werden, wenn die bestehende Baufinanzierung weiterlaufen soll und zusätzlich Kapital für die Neuordnung anderer Verbindlichkeiten benötigt wird. Der neue Kreditgeber wird hinter einer bereits vorhandenen Grundschuld eingetragen. Bei einer Verwertung wird er erst nach dem vorrangigen Gläubiger bedient. Das höhere Ausfallrisiko kann sich auf die Konditionen auswirken. Abhängig vom konkreten Finanzierungsangebot können Ratenkredite, Dispo- oder Kreditkartenverbindlichkeiten abgelöst werden. Ob eine Finanzierung möglich ist, entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner nach Prüfung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Weitere Informationen zu Funktionsweise, Voraussetzungen und Anfrage finden Sie auf der Seite zum Nachrangdarlehen für Immobilienbesitzer. Eine neue Finanzierung entlastet Sie nur dann dauerhaft, wenn die Rate zu Ihrem Budget passt und die Gesamtkosten wirtschaftlich vertretbar bleiben. Prüfen Sie vor einer Entscheidung mindestens: Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des reinen Darlehensbetrags. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte preisbestimmende Kreditkosten. Weitere Kosten können abhängig von der Finanzierung außerhalb des effektiven Jahreszinses entstehen. Endet die Sollzinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung, können für die verbleibende Restschuld anschließend andere Konditionen gelten. Werden bisher unbesicherte Ratenkredite, Disposchulden oder Kreditkartenverbindlichkeiten durch eine grundbuchlich besicherte Finanzierung abgelöst, verändert sich die Absicherung dieser Schulden. Die Immobilie wird nun als Sicherheit einbezogen. Das kann einen zusätzlichen Finanzierungsweg eröffnen, erhöht aber die Folgen eines späteren Zahlungsausfalls. Können die gesicherten Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt werden, kann letztlich die Verwertung der Immobilie drohen. Grundschuldeinträge können außerdem Kosten beim Notar und Grundbuchamt verursachen. (Quelle: Verbraucherzentrale) Ein weiteres Risiko entsteht, wenn abgelöste Kreditkarten oder Disporahmen anschließend erneut genutzt werden. Dann bestehen neben der neuen Finanzierung wieder zusätzliche Schulden. Prüfen Sie deshalb, ob nicht mehr benötigte Kreditrahmen reduziert oder geschlossen werden sollten. Die neue Finanzierung sollte bestehende Verbindlichkeiten dauerhaft ordnen und nicht lediglich neuen Spielraum für weitere Schulden schaffen. Der richtige nächste Schritt hängt davon ab, wie akut Ihre finanzielle Situation bereits ist. Erstellen Sie eine vollständige Haushaltsrechnung und fordern Sie aktuelle Restschulden sowie Ablösebeträge an. Sprechen Sie anschließend mit Ihren bestehenden Kreditgebern und vergleichen Sie mögliche Anpassungen mit einer Umschuldung. Als Immobilieneigentümer können Sie zusätzlich prüfen, ob eine Aufstockung, eine vollständige Neuordnung oder ein Nachrangdarlehen infrage kommt. Prüfen Sie zuerst, warum die Anfrage nicht erfolgreich war. Ein weiterer Antrag mit den gleichen Eckdaten verbessert die Ausgangslage meist nicht. Wenn Ihre Haushaltsrechnung grundsätzlich positiv ist, kann geprüft werden, ob die Immobilie zusätzlichen Finanzierungsspielraum bietet. Entscheidend bleibt, ob die neue Gesamtrate dauerhaft zu Ihrem Einkommen passt und die Kosten der neuen Finanzierung wirtschaftlich vertretbar sind. Ein Nachrangdarlehen kann eine Möglichkeit sein, wenn Ihre bestehende Immobilienfinanzierung weiterlaufen soll und zusätzliches Kapital zur Neuordnung anderer Verbindlichkeiten benötigt wird. Ein weiterer Kredit ist keine tragfähige Lösung, wenn Ihre regelmäßigen Einnahmen nicht für Lebenshaltungskosten und eine realistische Kreditrate ausreichen. Neues Kapital kann das Problem dann lediglich verschieben und die Schulden erhöhen. Kontaktieren Sie Ihre Kreditgeber und wenden Sie sich möglichst früh an eine anerkannte Schuldner- oder Verbraucherberatung. Anerkannte Stellen finden Sie beispielsweise bei Kommunen, Wohlfahrtsverbänden und Verbraucherzentralen. Seien Sie vorsichtig bei gewerblichen Angeboten, die eine sichere Kreditvermittlung, schnelle Schuldenfreiheit oder nur noch eine einzige Rate versprechen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Anerkennung und die Kosten einer Beratungsstelle vorab zu prüfen. Quelle: Verbraucherzentrale Wenn Sie Ihre Situation keinem der drei Fälle eindeutig zuordnen können, müssen Sie nicht selbst zwischen Umschuldung, Aufstockung, vollständiger Neuordnung und Nachrangdarlehen entscheiden. Die Kreditberaterinnen und Kreditberater von Duratio betrachten Ihre bestehenden Kredite, Ihre monatliche Belastung und Ihre Immobilie gemeinsam. Auf dieser Grundlage erhalten Sie eine individuelle Einordnung, welche Finanzierungsmöglichkeiten grundsätzlich zu Ihrer Situation passen könnten. Duratio begleitet Sie bei der Suche nach einer geeigneten Finanzierung. Ob ein konkretes Angebot möglich ist und zu welchen Konditionen, entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner nach seiner Kreditwürdigkeitsprüfung. Grundsätzlich können Ratenkredite und weitere ablösbare Verbindlichkeiten in eine neue Finanzierung einbezogen werden. Ob die Immobilie dafür als Sicherheit eingesetzt werden kann, hängt von ihrem Wert, der bestehenden Restschuld, eingetragenen Grundschulden, Ihrem Einkommen und Ihrer Bonität ab. Vergleichen Sie neben der neuen Monatsrate immer Laufzeit, Gesamtkosten und das zusätzliche Risiko für das Wohneigentum. Nein, eine laufende Baufinanzierung schließt ein weiteres Darlehen nicht grundsätzlich aus. Möglich sind je nach Situation eine Aufstockung bei der bisherigen Bank oder eine zusätzliche nachrangige Finanzierung. Entscheidend sind der angesetzte Immobilienwert, die vorhandenen Belastungen, die Rangstelle der neuen Grundschuld und die dauerhaft tragbare Gesamtbelastung. Bei einer Aufstockung erhöht in der Regel die bisherige Immobilienbank die bestehende Finanzierung. Ein Nachrangdarlehen ist ein zusätzliches Darlehen, dessen Grundschuld hinter einer bereits vorhandenen Grundschuld eingetragen wird. Welche Variante infrage kommt, hängt von der bestehenden Finanzierung, den Konditionen, möglichen Nebenkosten und dem verfügbaren Finanzierungsspielraum ab. Ja. Wird die Rückzahlung auf eine längere Laufzeit verteilt, kann die Monatsrate sinken, während über die gesamte Laufzeit mehr Zinsen anfallen. Zusätzlich können Ablöse-, Vermittlungs-, Notar- oder Grundbuchkosten entstehen. Vergleichen Sie deshalb auch den effektiven Jahreszins, den Gesamtbetrag und mögliche Kosten nach dem Ende der Sollzinsbindung. Neben den Zinsen können insbesondere Kosten für Notar und Grundbuch anfallen. Abhängig von der Gestaltung können außerdem Vermittlungskosten, Kosten einer Immobilienbewertung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden. Nicht jede Position muss vollständig im effektiven Jahreszins enthalten sein. Maßgeblich sind das konkrete Angebot, das standardisierte Merkblatt und die Vertragsunterlagen. Belastende SCHUFA-Merkmale führen nicht in jedem Fall automatisch zur Ablehnung, können die Entscheidung und die Konditionen aber beeinflussen. Der Finanzierungspartner betrachtet zusätzlich Einkommen, Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten, bisheriges Zahlungsverhalten und gegebenenfalls die Immobilie. Auch bei einer grundbuchlichen Sicherheit findet eine Bonitätsprüfung statt. Nehmen Sie sofort Kontakt mit dem jeweiligen Kreditgeber auf und verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über Rückstände, Mahnungen und weitere Verpflichtungen. Wenn Ihre Haushaltsrechnung negativ bleibt oder mehrere Gläubiger betroffen sind, wenden Sie sich möglichst früh an eine anerkannte Schuldner- oder Verbraucherberatung. Franziska Maister ist unsere Immobilien-Spezialistin. Nachdem sie sich vor ein paar Jahren selbst den Traum vom Eigenheim erfüllt hat, kennt sie die typischen Herausforderungen ganz genau und ist damit die perfekte Beraterin für alles rund um Bauzinsen, Modernisierung und Umschuldung.Kreditraten zu hoch:
Was Immobilieneigentümer jetzt tun können
Inhaltsverzeichnis
1. Wann ist meine Kreditbelastung nicht mehr tragbar?
Bin ich finanziell angespannt oder droht bereits ein Zahlungsausfall?
Sie haben noch Zeit, Verträge zu prüfen und verschiedene Lösungen zu vergleichen.
Sie sollten sofort Ihre finanzielle Situation erfassen und die betroffenen Kreditgeber kontaktieren.
Neben dem Kontakt zu den Kreditgebern kann eine anerkannte Schuldnerberatung notwendig sein.Welche Warnzeichen sollte ich ernst nehmen?
Wie berechne ich meine tatsächliche Kreditbelastung?
2. Was kann ich tun, bevor eine Kreditrate ausfällt?
Welche Schritte sollte ich jetzt einleiten?
Prüfen Sie, wie hoch die monatliche Unterdeckung tatsächlich ist und ob sie nur vorübergehend oder dauerhaft besteht.
Der Ablösebetrag ist die Summe, die zu einem bestimmten Termin für die vollständige Rückzahlung eines Kredits erforderlich ist.
Erklären Sie, warum die Rate gefährdet ist und wie lange der finanzielle Engpass voraussichtlich dauert.
Abhängig vom Vertrag und der Zustimmung des Kreditgebers können eine veränderte Tilgung, eine niedrigere Rate oder eine zeitweilige Stundung besprochen werden.
Eine neue Kreditanfrage hilft nur, wenn die zukünftige Rate dauerhaft tragbar ist.Was sollte ich tun, wenn bereits eine Rate ausgefallen ist?
3. Wie kann ich meine monatliche Kreditbelastung senken?
Welche Möglichkeiten habe ich bei bestehenden Krediten?
Was bringt mir eine Umschuldung?
Wichtig: Eine kleinere Rate ist nicht automatisch günstiger
4. Warum bekomme ich keinen normalen Umschuldungskredit?
Was prüft der Kreditgeber bei mir?
Welche Gründe können gegen eine Umschuldung sprechen?
Was bedeutet eine Ablehnung für mich?
5. Wie kann meine Immobilie bei der Umschuldung helfen?
Kann ich mein noch nicht abbezahltes Haus als Sicherheit nutzen?
Welche Rolle spielen Grundschuld und Grundbuchrang?
6. Welche Finanzierung passt zu meiner Situation?
Finanzierungsweg Was geschieht? Was sollte ich prüfen? Klassische Umschuldung Bestehende Kredite werden durch einen neuen Ratenkredit abgelöst. Bonität, Effektivzins, Laufzeit und Ablösekosten Aufstockung Die bisherige Immobilienbank erhöht die laufende Finanzierung. Zustimmung der Bank, vorhandener Finanzierungsspielraum und neue Gesamtkosten Vollständige Neuordnung Immobilienfinanzierung und weitere Schulden werden gemeinsam neu strukturiert. Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung, neue Sicherheiten und Gesamtbetrag Nachrangdarlehen Ein zusätzliches Darlehen wird hinter einer bestehenden Grundschuld abgesichert. Grundbuchrang, Konditionen, Nebenkosten und langfristige Tragfähigkeit Wann kann eine Aufstockung zu meiner Situation passen?
Wann kann eine vollständige Neuordnung sinnvoll sein?
Wann kann ein Nachrangdarlehen für mich infrage kommen?
7. Woran erkenne ich, ob die neue Finanzierung mich wirklich entlastet?
Welche Angaben sollte ich vergleichen?
Welches Risiko entsteht für meine Immobilie?
Was passiert mit abgelösten Kreditrahmen?
8. Was ist jetzt mein sinnvoller nächster Schritt?
Meine Raten sind hoch, aber ich zahle noch pünktlich
Eine normale Umschuldung wurde abgelehnt
Ich habe bereits Rückstände oder meine Haushaltsrechnung ist negativ
Ich bin unsicher, welcher Weg zu meiner Situation passt
Häufige Fragen zu hohen Kreditraten bei Immobilieneigentümern
Kann ich mehrere Kredite über meine Immobilie zusammenfassen?
Muss mein Haus für eine zusätzliche Finanzierung abbezahlt sein?
Was ist für mich der Unterschied zwischen Aufstockung und Nachrangdarlehen?
Kann meine kleinere Monatsrate trotzdem höhere Gesamtkosten verursachen?
Welche Kosten können bei meiner grundbuchlich besicherten Finanzierung entstehen?
Kann ich trotz belastender SCHUFA-Merkmale umschulden?
Was sollte ich tun, wenn bereits Kreditraten ausgefallen sind?
Wer schreibt hier?
